111 年 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士班《土地法》

此題主要考查土地法第34條之1共有物處分規定，以及債務不履行與侵權行為的競合問題。

核心觀念：

1. 土地法第34條之1共有物處分之通知與優先購買權。
2. 債務不履行（給付不能）之構成要件與法律效果。
3. 侵權行為（不法行為）之構成要件與法律效果。
4. 法律責任的競合。

詳解：

一、 土地法第34條之1規定及通知義務之違反

土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，共有人幾人，其應有部分合計逾三分之二者，其共有人幾人，應有部分合計逾三分之二者，得就共有物為變賣、設定抵押、為地上權、農育權、不動產役權、準地上權、預告登記、強制執行、與他人為合建、分割、合併、設定地役權或改變共有物之原狀。但應有部分不滿五分之一之共有人，對於前項所為之處分，不得為反對之表示。共有人幾人，應有部分合計未逾三分之二者，其處分共有物者，應得共有人全體之同意。」

依題意，共有人出賣共有土地全部，且未依規定通知他共有人行使優先購買權，此行為已違反土地法第34條之1第1項後段關於處分共有物應得共有人全體同意（或依人數、應有部分比例計算後之多數決，並需通知）之規定。雖然土地法第34條之1並未明文規定「優先購買權」，但實務上將其解釋為一種「共有人對於共有物處分時，有依相同條件優先承買之權利」。因此，未經通知即出賣，剝奪了其他共有人行使此項權利。

二、 法律責任的選擇：債務不履行（給付不能）或侵權行為？

（一） 債務不履行（給付不能）之主張：

1. 債之關係來源：本案中，共有人之間存在因共有關係而生的法律關係。出賣人（部分共有人）與其他共有人（原告）之間，因共有關係，負有忠實義務，且在處分共有物時，應依法律規定踐行通知及取得同意等程序。
2. 債務內容：出賣人應履行其基於共有關係所負的處分共有物時，應尊重其他共有人依法律規定所享有的權利（如通知、同意、優先購買權等）。
3. 給付不能：在本案中，土地已辦畢所有權移轉登記，該處分行為對原告而言，已使其喪失了對該共有土地的權利（或至少是其應有部分），此種處分行為的結果，對於原告而言，可解釋為一種「嗣後給付不能」。亦即，出賣人無法再透過其處分行為，使原告的優先購買權等權利獲得實現。
4. 歸責事由：出賣人違反法律規定，未經通知即出賣共有土地，此可歸責於出賣人。
5. 法律效果：依民法第227條（債務不履行之損害賠償）及第237條（給付不能之損害賠償），原告得請求出賣人賠償因其處分行為所造成的損害。

此題主要考查文化資產保存法對土地權利的限制，以及此種限制是否符合憲法第15條保障人民財產權之意旨，尤其是在補償問題上的權衡。

核心觀念：

1. 文化資產保存法關於歷史建築登錄之規定。
2. 國家基於公益目的限制人民財產權的法律依據與界限。
3. 憲法第15條保障人民財產權之意涵，包括使用、收益、處分之權能。
4. 國家限制財產權時，給予「合理補償」之義務。
5. 權利限制與補償之間的比例原則與衡平。

詳解：

一、 文化資產保存法對歷史建築及其土地權利的限制

文化資產保存法旨在保存、維護並傳承具有歷史、文化、藝術、科學價值之資產。當土地上之建造物及其附屬設施經登錄為歷史建築時，依該法相關規定，不僅該建造物本身受到保護，其坐落之土地及其周邊地區，也可能因應歷史建築之保存維護需要，而受到一定程度的利用限制。

例如，文化資產保存法可能規定，歷史建築及其周邊地區之使用，不得妨礙其保存、修復或景觀，或有其他限制措施。這些限制措施，直接影響到土地所有權人對於其土地原得行使之使用、收益、處分等權能。

二、 憲法第15條保障財產權之意涵

憲法第15條規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」財產權之保障，包含對財產的使用、收益及處分等權能。國家基於公益需要，固然可以依法限制人民之財產權，但此種限制必須符合比例原則，且原則上應給予「合理補償」。

三、 案例分析：歷史建築定著土地之限制與補償問題

本案情況是：

1. 土地上之建造物被登錄為歷史建築。
2. 該建造物對土地所有權人（假設為A君）的土地使用、收益、處分權能產生限制。
3. 但該土地（坐落歷史建築的土地）是為「第三人」（假設為B君）所有。
4. 國家（政府）未對土地所有權人（B君）給予金錢或其他適當方式之補償。

問題在於，國家未對土地所有權人（B君）給予補償，是否違反憲法第15條。

四、 違憲審查的重點：國家限制財產權時的補償義務

1. 限制的合法性：國家基於文化資產保存之公益目的，限制人民土地之使用、收益、處分權能，其目的具有正當性。
2. 補償的必要性：關鍵在於，國家限制人民財產權時，是否一律需要補償，以及補償的程度。
   • 限制程度與補償：如果國家對財產權的限制，已嚴重剝奪了財產的經濟價值，或使其無法為經濟上之利用，則國家負有給予「相當」或「合理」補償的義務。補償的目的是為了平衡國家公益與人民財產權之間的衝突。
   • 「相當」補償的意涵：補償的金額或方式，應足以彌補受限制者所遭受的實際損失。如果僅為輕微的利用限制，且未嚴重損及財產的經濟價值，則不必然需要立即給予實質補償，但仍需審慎評估。
3. 本案的特殊性：本案指出，被限制的是「土地所有權人」（B君），而建造物（歷史建築）是「第三人」的。這可能涉及到歷史建築與其坐落土地之間的權屬關係。一般而言，若歷史建築是土地所有權人 B 君的，則 B 君對土地的限制，是限制自己財產上的使用。但如果歷史建築是第三人（例如C君）所有，而土地是B君所有，則文化資產保存法可能透過登記、公告等方式，對土地所有權人B君施加限制。

此題主要考查土地登記之公信力、虛偽登記之效力，以及預告登記之性質與塗銷問題。

核心觀念：

1. 土地登記之公信力。
2. 民法及土地法關於登記之規定（如無效登記、相對效力、善意第三人保護等）。
3. 通謀虛偽意思表示之效力。
4. 繼承之效力。
5. 預告登記之性質、目的及其效力。
6. 善意取得與登記公信力之適用。
7. 物權行為之獨立性與無因性（雖然題目未直接問，但影響判斷）。

詳解：

一、 土地登記之公信力及其要件

1. 公信力：土地登記之公信力，是指登記對於登記名義人以外的第三人，推定其為真正權利人，並依據登記所為之交易，原則上受法律保護，即使登記名義人與真實權利人之間的法律關係有瑕疵，善意第三人仍受保護。

2. 民法規定：

   • 民法第759條：「不動產物權，經登記者，非經除權判決，不得塗銷。不動產物權之取得、喪失、變更，非經登記，不生效力。」此條文強調登記的生效力，但也暗示了登記名義人是權利人。
   • 民法第87條第2項（通謀虛偽意思表示）：通謀虛偽意思表示，僅於當事人之間無效。但若該虛偽表示，涉及損害第三人權利者，不影響於損害第三人權利之行為。此處的「第三人」通常指「善意」的第三人。
   • 民法第1148條（繼承）：繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上一切之權利義務。

3. 土地法規定：

   • 土地法第7條：「不動產物權之變更，非經登記，不得對抗第三人。」
   • 土地法第73條（登記之效力）：土地權利變更登記，應由權利人於變更時起一個月內聲請之。逾期不聲請者，視為繼承人，依民法規定辦理。
   • 土地法第76條（登記之推定力）：登記後，如有不符事實，應由聲請人訴請法院處理。
   • 土地法第110條（預告登記）：預告登記，係為保全對於他人土地權利之請求權，而由權利人就該他人土地權利為請求權之限制所為之登記。

4. 公信力之要件：

   • 登記行為的有效性：必須是依據土地登記相關法規，由登記機關所為的正式登記行為。
   • 善意第三人：第三人對於登記名義人為真正權利人，無惡意（不知或不應知登記與真實權利狀態不符）。
   • 無權利人處分：登記名義人並非真實權利人，例如其權利係因虛偽登記取得，但其處分行為時，第三人為善意。

二、 案件分析

1. 甲與乙、丙之通謀虛偽移轉登記：

   • 甲之土地被乙、丙通謀虛偽移轉登記於丙，此為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第2項，此登記行為僅於甲、乙、丙之間無效。
   • 然而，丙因此成為登記名義人。

2. 丙死亡，丁繼承：

   • 依民法第1148條，丁繼承丙之權利義務，因此丁取得（繼承）了丙在土地登記上的名義人地位。換言之，丁成為了土地的登記名義人。
   • 此繼承行為，就登記名義人而言是有效的。

3. 丁將土地出售予戊，並辦理移轉登記：

   • 丁（登記名義人）將土地出售給戊。
   • 戊為了保障自己權利，與丁同意在該土地上設有預告登記。
   • 此時，甲（真實權利人）得知土地被「盜賣」，並因法院確定判決得重新取回土地，並移轉登記完畢。這表示：
     • 甲的真實權利已被法院確認。
     • 丁（丙的繼承人）的處分行為，對甲而言，是無權處分。
     • 戊的取得，是基於丁的無權處分。

4. 戊的預告登記：

   • 預告登記（土地法第110條）是為保全對於他人土地權利之請求權，而為請求權的限制。在此案中，是戊為保障自己買賣契約的履行，要求丁（賣方）同意辦理預告登記，以防止丁在正式移轉登記完成前，再將土地出售或為其他妨礙戊權利之行為。
   • 預告登記的性質是「債權」的保全，而非物權。

此題主要考查民國110年7月1日實施的「實價登錄2.0」政策，特別是其修正平均地權條例，將預售屋及紅單交易納入管理，並要求說明其內容、效益及問題。

核心觀念：

1. 實價登錄制度的演進，特別是「實價登錄2.0」。
2. 平均地權條例的修正內容，特別是預售屋及紅單交易納管的部分。
3. 預售屋及紅單交易的特性與市場亂象。
4. 實價登錄2.0預期的政策效益。
5. 實價登錄2.0可能面臨的實施問題與挑戰。

詳解：

一、 實施內容說明

「實價登錄2.0」主要係指平均地權條例的修正，其核心內容是將過去主要針對成屋市場的實價登錄制度，擴展至預售屋及紅單交易市場，並加強相關資訊的揭露與管理。主要修正重點包括：

1. 預售屋納入實價登錄：

   • 申報義務人：由原來的建商或代銷業者，擴大為所有參與預售屋買賣契約的「買賣雙方」均負有申報義務。
   • 申報內容：買賣雙方應在簽訂買賣契約書「30日內」，共同申報登錄買賣成交價格、面積、建材、貸款條件等資訊。
   • 申報對象：包含預售屋的買賣契約（包含換約行為）。

2. 紅單交易納管：

   • 定義：紅單，通常是指在預售屋正式簽訂買賣契約前，消費者支付一筆「小額」定金，取得保留優先購買權的「契約」。過去未受嚴格規範，常被用於炒作。
   • 納管措施：平均地權條例明確將「紅單」納入規範，禁止紅單的轉售（炒作）。若要轉售，必須先與建商簽訂正式的預售屋買賣契約，再依預售屋實價登錄的規定辦理。

3. 加強資訊揭露與查核：

   • 全面揭露：預售屋的買賣資訊將更透明化。
   • 裁罰機制：對於未依規定申報、申報不實或紅單違規轉售等行為，將加重罰則。

4. 預售屋資訊公開：

   • 主管機關（如內政部）將建立預售屋買賣預約、契約審核及成交資訊的公開查詢系統，讓民眾更容易查詢相關資訊。

二、 政策效益評析

1. 抑制預售屋市場炒作：

   • 將紅單交易納管，並禁止其任意轉售，能有效遏止利用紅單進行短期投機炒作的行為。
   • 預售屋實價登錄的雙方申報義務，增加了資訊的準確性，減少了建商或代銷業者可能透過虛報低價或隱匿交易資訊來操縱市場的空間。

2. 提升市場透明度：

   • 透過買賣雙方共同申報，並由政府建立公開查詢系統，讓市場上的買賣價格、交易條件等資訊更加透明。
   • 有助於購屋者更清楚了解市場行情，做出更理性的購屋決策，減少資訊不對稱的劣勢。