112 年 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士班《土地法》

本題主要在探討法人購買農地與住宅的契約效力問題，涉及《土地法》及《平均地權條例》等相關規定。

一、甲乙間買賣農地契約之效力分析

1. 法律規定：

   • 《農業發展條例》第 3 條第 11 款規定：「耕地：指實際供農作、牧業、林業、漁業、時養等使用之土地。」
   • 《農業發展條例》第 16 條第 1 項規定：「政府得斟酌國家農業發展需要，輔導農民或其退休定居者、無自用住宅者或為興辦農業事業需要者，購買耕地。」
   • 《農業發展條例》第 16 條第 2 項規定：「前項所定得以購買耕地之農民及其他 persons，其審查標準及程序由中央主管機關擬訂，報請行政院核定之。」
   • 《農業發展條例》第 17 條第 1 項規定：「國民申請購買或典當耕地時，應為自耕農，始得為之。」
   • 《農業發展條例》第 17 條第 4 項規定：「法人或非國民申請購買或典當耕地時，應經中央主管機關之核定。」
   • 《平均地權條例》第 3 條第 1 款規定：「土地：指不動產，包括都市土地和非都市土地。」
   • 《平均地權條例》第 30 條第 1 項規定：「土地權利之取得、喪失、變更、分割、合併、地籍測量、地價計算、地籍圖之整編、土地之利用、管理、處分及其他有關土地事項，除本條例及其他法律另有規定外，適用土地法之規定。」

2. 分析：

   • 甲為「私法人」，依據《農業發展條例》第 17 條第 4 項的規定，法人要購買耕地，必須經中央主管機關（現為農業部）的核定。
   • 如果甲沒有經過農業主管機關的核定而購買乙所有的農地，該買賣契約在性質上可能涉及違反法律的強制規定，依《民法》第 71 條規定，該契約可能屬於無效。
   • 因此，甲乙間之農地買賣契約效力，取決於甲是否為經過核定的法人，以及該農地是否符合「耕地」的定義。若甲未經核定，則契約無效。

本題主要在探討土地徵收條例中，關於抵價地的申請時程問題。

核心觀念：
土地徵收條例對於抵價地的申請，設有明確的時間限制，原土地所有權人必須在特定期間內提出申請。

法律規定：
《土地徵收條例》第 47 條第 1 項規定：「區段徵收之土地，應由主管機關按徵收時之原規定地價，發給抵價地，或依徵收時之原規定地價，加計增值費發給抵價地，或依徵收時之市價發給抵價地，或一次發給現金補償，或由土地所有權人依本條例規定自辦或參加市地重劃後，發給抵價地。」
《土地徵收條例》第 47 條第 2 項規定：「前項抵價地發給之種類、面積、地點、比例及發給辦法，由中央主管機關會同有關機關擬訂，報請行政院核定之。」
《土地徵收條例》第 47 條第 3 項規定：「區段徵收之土地，其原土地所有權人對於前項抵價地發給辦法，如有疑義或不服時，得依訴願及行政訴訟法提起訴願及行政訴訟。」
《土地徵收條例》第 47 條第 4 項規定：「原土地所有權人不依前項抵價地發給辦法領取抵價地者，得依徵收時之原規定地價或時價發給現金補償。」
《土地徵收條例》第 47 條第 5 項規定：「原土地所有權人對於現金補償或抵價地之發給，有疑義或不服時，得依訴願及行政訴訟法提起訴願及行政訴訟。」
《土地徵收條例》第 47 條第 6 項規定：「原土地所有權人對於區段徵收之補償，除依前項規定提起訴願及行政訴訟外，並得於公告徵收後，向直轄市、縣（市）主管機關申請發給抵價地。」

本題主要在探討「公有土地」是否屬於行政程序法第 92 條第 2 項所稱的「公物」，以及公有土地是否能成為人民主張時效取得所有權的標的。

第一部分：「公有土地」是否為行政程序法第 92 條第 2 項規定之「公物」？

1. 核心觀念：

   • 行政程序法第 92 條第 2 項定義了「一般處分」，並將「公物之設定、變更、廢止或其一般使用者」納入一般處分的範疇。
   • 這裡的「公物」是指公法上具有特定目的，供公共使用，並由公權力加以管理或處分的有體物或無體物。

2. 法律規定與學說見解：

   • 行政程序法第 92 條第 2 項： 「...有關公物之設定、變更、廢止或其一般使用者，亦同。」此條文將「公物」的相關行為視為一般處分，但並未直接定義「公物」本身。
   • 「公物」的定義： 學說上認為，「公物」是指國家或地方自治團體為達成其公共事務之目的，而以公法上之原因，為公共之用而設置、管理或處分的有體物或無體物。其具備以下要素：
     • 主體： 國家或地方自治團體。
     • 目的： 供公共使用，達成公共事務。
     • 設置或管理： 透過公權力設置、管理或處分。
     • 客體： 有體物（如道路、建築）或無體物（如專利、著作權）。
   • 「公有土地」的性質： 公有土地（如國有地、公有地）是由國家或地方自治團體所有，為了公共利益或公共事務而設置、管理或處分。例如，作為公園、道路、學校用地等。

3. 分析：

   • 公有土地是由國家或地方自治團體所有，其存在與管理是為了實現公共事務，並且由公權力機關進行管理與處分。
   • 因此，公有土地符合「公物」的定義。
   • 行政程序法第 92 條第 2 項將「公物之設定、變更、廢止或其一般使用者」視為一般處分，此處的「公物」理應包含公有土地。

結論（第一部分）：
「公有土地」符合學說上對「公物」的定義，因此可以認為是行政程序法第 92 條第 2 項規定之「公物」的範疇。

第二部分：「公有土地」得否作為人民主張時效取得所有權之標的？

1. 核心觀念：
   • 時效取得（Regenerative prescription）是民法規定的一種取得所有權的方式，指占有人於一定期間內，和平、繼續、公然占有他人之動產或不動產，並符合其他法定要件時，取得該物之所有權。
   • 時效取得的標的，原則上必須是可供私人取得所有權之物。

本題主要在探討土地買賣時，應繳納的稅種是「土地增值稅」還是「房地合一稅」，並分析兩者的課徵要件。

核心觀念：
「土地增值稅」是針對土地自然增值的部分課徵，而「房地合一稅」則是針對房屋及土地交易的利得（包含土地漲價總數額及房屋所得）合併課徵。兩者在課徵時點、計算基礎、稅率及適用對象上有所不同。

一、土地增值稅

1. 課徵目的： 係對土地因都市發展、公共建設等因素，而非因土地所有權人努力所產生的自然增值部分，予以課徵，以實現土地平均負擔，並抑制土地投機。
2. 課徵要件：
   • 標的物： 土地。
   • 發生原因： 土地所有權的移轉（買賣、贈與、交換、信託等）或依法設定地上權、地役權、區分所有建物基地所有權移轉等。
   • 計算基礎：
     • 漲價總數額： 土地出售時的申報地價或實價，減除其買入時的申報地價或實價，並依消費者物價指數調整後之差額。
     • 自用住宅用地優惠： 若符合自用住宅用地條件，可適用較低的稅率（10%）且有減徵優惠。
   • 稅率： 採累進稅率，依土地漲價總數額佔土地原價的比例，分為 20%、30%、40% 等級。
   • 申報時點： 土地所有權移轉登記時，由納稅義務人（出售土地者）向主管稽徵機關申報。
3. 適用時機： 土地所有權人出售土地時，就其土地因時價上漲所增加的價值，應繳納土地增值稅。

二、房地合一稅

1. 課徵目的： 係將土地交易的所得與房屋交易的所得合併計算，就其整體獲利課徵所得稅，以抑制短期持有、炒作不動產，並落實量能課稅原則。
2. 課徵要件：
   • 標的物： 房屋及其坐落基地（土地）。
   • 發生原因： 房屋及其坐落基地之買賣、交換、贈與、分割、合併、信託等交易。
   • 計算基礎：
     • 所得額： 交易時的房屋及土地實際成交價額，減除房屋及土地的實際取得成本（含取得房屋、土地的價款、相關稅費、必要費用等）後之餘額。
     • 土地部分： 土地的交易所得計算，是以房屋出售時的土地實際成交價額，減除其土地的實際取得成本，並再扣除依土地稅法計算的土地漲價總數額（即土地增值稅的計算基礎）。換言之，房地合一稅對於土地漲價的計算，已經先扣除了應繳的土地增值稅。
   • 稅率：
     • 持有期間 2 年以下： 45%