109 年 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士班《土地法》

本題主要在探討行政行為中的「比例原則」及其在土地徵收實務上的應用。比例原則是行政法上的重要原則，要求行政機關在採取行政行為時，必須衡平公共利益與人民權益，手段必須適當、必要且狹義比例。

比例原則之內涵

比例原則（Principle of Proportionality）要求行政機關在行使職權時，所採取的措施應與其追求的合法目的之間，保持合理的關聯性。其內涵通常包含三個層次：

1. 適當性原則（Geeignetheit / Suitability）：行政機關所採取的措施，必須有助於達成其合法目的。亦即，該措施必須是能夠實現目標的手段。
2. 必要性原則（Erforderlichkeit / Necessity）：在有多種能夠達成同樣目的的手段時，行政機關應選擇對人民權益侵害最小的手段。若有其他侵害較小的手段，則不得選擇侵害較大的手段。
3. 狹義比例原則（Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne / Proportionality stricto sensu）：行政機關所採取的措施所追求的公共利益，與其對人民權益造成的損害之間，必須有合理的比例關係。亦即，措施所追求的利益，不能顯著小於其造成的損害。

土地徵收與比例原則之適用

土地徵收是國家基於公益目的，強制取得人民土地權利的行政行為，其對人民財產權的侵害甚鉅，因此比例原則的適用尤為重要。

本題旨在探討民國 108 年（2019 年）都市更新條例修正後新增的「聽證」規定，包括其內容要件及法律效力。

都市更新條例修正重點與聽證規定

民國 108 年（109 年考試，指 2019 年）都市更新條例進行大幅修正，其中一個重要變革是強化了程序正義，新增了聽證制度。修正後的都市更新條例，主要在於使都市更新事業計畫之擬訂、審議程序更為透明、周延，並保障利害關係人的參與權。

聽證規定的內容（主要涉及都市更新事業計畫之擬訂與審議）

根據修正後的都市更新條例，聽證的規定主要體現在以下幾個方面：

1. 聽證的啟動時機：

   • 都市更新事業計畫草案，應由實施者辦理公開展覽，並舉辦公聽會。
   • 在公開展覽期間，主管機關應依規定召開聽證會。
   • 聽證會的召開，主要是在都市更新事業計畫送請審議前，讓各方利害關係人有充分表達意見的機會。

2. 聽證的程序：

   • 聽證會應由主管機關召集，邀請實施者、權利變換關係人、其他利害關係人、學者專家、政府相關機關代表等參與。
   • 聽證會應公開舉行，並應預告。
   • 與會者可以就都市更新事業計畫的內容、是否符合都市計畫、權利變換計畫、權利人安置計畫、實施者資格、財務計畫等相關事項，提出意見。
   • 聽證會的程序應由主管機關依相關規定辦理，保障各方陳述意見的權利。

3. 聽證的重點：

   • 聽證會主要目的是在審議都市更新事業計畫前，釐清爭議，蒐集各方意見，以作為審議機關審查計畫的參考。

本題主要在探討地政事務所因登記錯誤，導致後順位抵押權人乙受損害時，乙是否能依土地法第 68 條規定向地政事務所請求損害賠償。這涉及登記機關的國家賠償責任及土地法第 68 條的適用範圍。

土地法第 68 條之規定

土地法第 68 條規定：「登記機關因登記錯誤，致生損害於他人者，由該登記機關負損害賠償之責任。」此條文是針對登記機關因其職務上的登記錯誤所造成的損害，所設的特別賠償規定。

本案分析

1. 登記機關之行為：

   • 本案中，地政事務所「漏未將土地重測前已登記甲之抵押權轉載於重測後新設之土地登記簿」，此行為顯然是登記機關的「登記錯誤」。
   • 這個錯誤導致了「甲之抵押權」在重測後的新登記簿上「不存在」，進而讓不知情的乙，誤以為該土地上沒有其他抵押權負擔，而在此土地上設定了第二順位的抵押權。

2. 損害之發生：

   • 乙設定了第二順位抵押權，並支付了對價（雖然題目未明寫，但設定抵押權通常有對價，或至少乙對甲的損害有期待）。
   • 嗣後土地拍賣時，由於甲的第一順位抵押權存在，拍賣所得價金必須優先清償甲的債權。
   • 結果是，乙作為第二順位抵押權人，僅分得一部分價金，未能獲得足額清償，因此遭受了「損害」。

3. 損害與登記錯誤之因果關係：

   • 乙的損害（因未能足額受償而產生的差額）與地政事務所的登記錯誤（漏載甲之抵押權）之間，存在著直接的因果關係。

本題主要探討共有物處分之規定，特別是土地法第 34 條之 1 的適用，以及共有人在處分共有物時所享有的優先購買權。

土地法第 34 條之 1 規定之核心

土地法第 34 條之 1 規定了共有物（土地）處分、變更的原則性規定。其核心在於，對於共有物的「重大」處分行為（例如出賣、設定地上權、分割等），原則上需要「共有人過半數」的同意，且該同意人數的「應有部分」合計要超過「二分之一」。然而，此規定有例外，即「共有人數未達五人者」，則只需要「共有人過半數」的同意，其應有部分則不受限制。

本案分析

• 共有關係：本案共有土地的共有人為甲、乙、丙、丁、戊，共 5 人。每人持分均為五分之一，應有部分均為 $\frac{1}{5}$。

(一) 甲、乙、丙是否能處分整筆土地？ (12 分)

1. 處分行為的性質：甲、乙、丙三人擬將「整筆土地全部出賣」，這屬於對共有物的「處分」行為。
2. 適用土地法第 34 條之 1：
   • 共有土地人數為 5 人（甲、乙、丙、丁、戊），符合土地法第 34 條之 1 第一項「共有人數眾多」的適用情形。
   • 土地法第 34 條之 1 第一項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更、設定地上權、農育權、不動產役權、永佃權或預告登記，應以共有人過半數之同意，且其應有部分合計超過二分之一者為限。但其應有部分合計不足二分之一者，應以共有人數及應有部分均超過三分之二者為限。」
   • 例外情況：土地法第 34 條之 1 第二項規定：「共有人數未滿五人者，應以共有人過半數之同意，且其應有部分合計超過二分之一者為限。」
   • 本案特殊情況：本案共有土地人數為 5 人，正好是第二項「未滿五人」的邊界。實務上多認為「未滿五人」是指 4 人以下。因此，人數為 5 人時，應適用第一項的規定。
3. 判斷是否符合同意要件：
   • 共有人數：甲、乙、丙共 3 人，超過 5 人過半數（3 > 2.5）。
   • 應有部分：甲、乙、丙的應有部分合計為 $\frac{1}{5} + \frac{1}{5} + \frac{1}{5} = \frac{3}{5}$。
   • 判斷：$\frac{3}{5}$ 確實超過 $\frac{1}{2}$（即 0.6 > 0.5）。