115 年 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士班《土地法》

本題主要考查土地徵收條例中關於「收回權」的規定。收回權是對於政府徵收土地後，若未依徵收計畫使用或閒置時，原土地所有權人得請求政府收回土地的一種權利，旨在防止政府濫用徵收權。

土地徵收條例關於收回權的規定主要在第9條。根據該條規定，有下列情形之一者，原土地所有權人得向徵收機關請求收回其土地：

1. 徵收後，其土地未依徵收計畫開始使用，而原土地所有權人亦未依徵收計畫開始使用者，達徵收計畫開始使用日期屆滿二年。
2. 徵收後，其土地未依徵收計畫使用，或已依徵收計畫使用後再廢止使用者，達徵收計畫使用日期屆滿五年。
3. 徵收後，其土地依徵收計畫使用，但已非屬公共或公用或土地使用計畫已變更，且原土地所有權人依徵收計畫使用，達徵收計畫使用日期屆滿五年。
4. 徵收後，其土地未依徵收計畫使用者，達徵收計畫開始使用日期屆滿二年。

本題分為兩大部分：第一部分是解釋「正當行政程序」的內涵；第二部分是說明土地法及土地徵收條例如何因應釋字第763號解釋。

一、憲法要求之正當行政程序

正當行政程序（Due Process of Law）是憲法上的一項基本原則，旨在確保國家行政權的行使，必須符合公平、公正、合理的程序，以保障人民的權利與自由。其核心精神在於「程序保障」，即行政機關在作成對人民權益有重大影響的行政處分時，必須遵守一定的法定程序。

正當行政程序的內涵，依據憲法解釋及行政程序法等相關規定，至少包含以下幾個重要原則：

1. 告知原則 (Principle of Notification)： 行政機關應將行政行為的理由、相關資訊及對人民權益的影響，事先告知當事人。
2. 陳述意見機會 (Opportunity to be Heard)： 在作成不利於人民的行政處分前，應給予當事人陳述意見、提出證據的機會。這包括言詞辯論、書面陳述等。
3. 理由說明原則 (Principle of Justification)： 行政處分的作成，應有事實與法律上的理由，並且必須將理由告知當事人。
4. 公正程序原則 (Principle of Fair Procedure)： 參與行政行為的機關或人員，應保持公正，避免利益衝突或偏頗。
5. 資訊公開原則 (Principle of Transparency)： 行政資訊應盡量公開，使人民能夠了解政府的決策過程。
6. 信賴保護原則 (Principle of Legitimate Expectation)： 政府應尊重人民基於信賴而形成的合法期待，不得任意剝奪。
7. 比例原則 (Principle of Proportionality)： 行政行為所採取的手段，應與目的達成之間有合理的關聯，且不得逾越達成目的所必要之最小範圍。

釋字第763號解釋所強調的，就是告知原則與陳述意見機會，特別是針對「被徵收土地使用情形應定期通知」。

二、土地法及土地徵收條例如何因應釋字第763號解釋

釋字第763號解釋指出，土地法第219條第1項未規定主管機關應定期通知原土地所有權人土地之後續使用情形，致其無從於充分資訊下行使收回權，不符憲法要求之正當行政程序，有違憲法第

本題主要探討國土計畫法修正後，將國土功能分區圖作業期程延長6年的影響、衝擊與因應措施。

一、修正對國土規劃法制體系的影響

國土計畫法旨在建立全國國土的空間發展藍圖，並將其落實到各級國土計畫及國土功能分區圖。國土功能分區圖的劃定是國土計畫法最核心、最關鍵的執行環節，它直接影響土地的利用、開發強度、管制內容等。

本次修正將國土功能分區圖的作業期程延長6年，對於國土規劃法制體系可能產生以下影響：

1. 延遲法制體系的完整建構： 國土功能分區圖的完成是國土計畫法執行的重要里程碑。期程延長意味著整個法制體系（包括上位計畫、下位計畫、管制規則、執行機制等）的落地與整合將延後，可能導致現行土地使用相關法規（如區域計畫法、都市計畫法、非都市土地使用管制規則等）與國土計畫法的銜接與過渡期拉長，甚至產生法規競合或衝突。
2. 影響國土永續發展目標的達成： 國土計畫法旨在實現國土的永續發展、合理利用及保育。功能分區圖的延遲，意味著對土地使用更精確、更符合永續原則的管制將延後實施，可能使土地利用的無序擴張、環境破壞等問題持續存在。
3. 增加法規與政策的不確定性： 較長的作業期程，增加了未來修法、政策變動的可能性，也可能讓地方政府、開發者、民眾對土地利用規劃產生不確定感，影響長期投資與規劃。
4. 強化子法及配套措施的重要性： 既然主法規的執行期程被延後，則更凸顯了子法規（如各級國土計畫、各種管制細則、審查要點等）以及配套措施（如土地徵收、環境影響評估、相關技術指引等）的重要性。若子法與配套措施未能及時跟上，即使期程縮短，功能分區圖也難以有效執行。

二、展延後可能產生的衝擊

根據報導，展延原因涉及配套措施不足、子法未定、溝通不足及農民權益等問題。這些因素在展延後，仍可能帶來以下衝擊：

1. 持續的法規模糊與執行困境：
   • 子法未定： 若重要的子法規（如直轄市、縣（市）國土計畫或國土功能分區圖的細部管制規則）持續未定，地方政府將難以有效劃定功能分區，或在劃定後缺乏明確的管制依據，導致執行困難，甚至回到過去的土地使用管制模式。
   • 配套措施不足： 例如，若生態保育、國土復育、災害管理等配套措施未到位，將難以確保國土功能分區的劃定能真正落實永續發展與環境保護的目標。
2. 地方政府的壓力與挑戰：
   • 溝通不足的後遺症： 地方政府需在有限的時間內，與多方利害關係人（民眾、農民、產業、環保團體等）進行充分溝通，以化解爭議。若溝通不足，可能導致功能分區劃定後，引發更大的抗爭與爭議。
   • 資源與人力不足： 許多地方政府可能缺乏足夠的專業人力、技術支援和經費來完成複雜的功能分區劃定及後續的管制工作。
3. 農民權益與產業發展的衝突：
   • 農地爭議： 農業區的劃定、農地保護與產業發展的平衡，一直是國土規劃中的難題。

本題探討內政部提出的「租賃住宅市場發展及管理條例」修正草案，其中一項重要修正內容是賦予租客「3年租期保障」，並限制房東不得任意拒絕續租。此議題牽涉到租客的居住權保障與房東的契約自由、財產權之間的權衡。

一、是否侵害房東之契約自由

契約自由是憲法上的一項基本原則，意指人民有權決定是否締結契約、與何人締結、契約內容為何。房東作為房屋的所有權人，其與租客簽訂租賃契約，本應享有契約自由。

本次修正草案的「3年租期保障」規定，確實對房東的契約自由產生了以下限制：

1. 限制契約終止權： 原則上，房東不得任意拒絕續租。即使租約到期，若非具備法定事由（如自用、欠租、毀損等），房東仍需續租。這限制了房東在租約到期時，可以自由決定是否不再出租或另尋租客的權利。
2. 影響契約內容的彈性： 房東在簽訂初期，可能無法完全依照自身需求（如預計出售房屋、預計自用等）來約定租期長度，或在租約到期時進行調整。
3. 可能增加房東的負擔與風險： 若房東因故需要收回房屋，但又無法證明符合法定事由，可能面臨法律爭議，甚至被強制續租，影響其房屋使用的彈性與權益。

然而，此規定並非完全剝奪房東的契約自由，而是基於公共利益的考量，對契約自由進行了「合理限制」。 法律上，憲法保障的契約自由並非絕對，而是可以受到法律的限制，特別是當其與其他重要憲法原則（如基本人權保障）發生衝突時。

二、是否具有目的正當性

目的正當性是指，法律所追求的目標是否合乎憲法所保障的價值或公共利益。

本次修正草案的核心目的是「保障租客的基本居住人權」，其理由是「租屋族常面臨短期租約與租金調漲壓力，影響基本居住人權」。

從這個角度來看，此規定的目的具有高度的正當性：

1. 落實憲法基本人權保障： 憲法第15條保障人民的生存權與工作權，而居住權作為生存權的延伸，對於人民的安居樂業至關重要。租屋是許多民眾（特別是年輕人、小家庭）重要的居住方式，穩定且可負擔的租賃市場，是保障居住權的基礎。
2. 穩定租賃市場： 短期租約與隨時可能發生的租金調漲，會造成租客生活的不穩定感，增加其規劃的困難。3年租期保障，有助於提供租客較長的居住穩定性，減少其因搬家、重新尋找租屋而產生的額外成本與壓力。
3. 抑制不合理漲租： 透過延長租期保障，可以一定程度上抑制房東在租約到期時，任意大幅調漲租金的行為，有助於維持租金的合理性。
4. 促進社會經濟穩定： 居住的穩定性，是個人能夠專注於工作、學習與生活的重要基礎，進而有助於整體社會經濟的穩定發展。