114 年 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士班《土地政策與問題分析》

本題主要探討不動產交易中，關於實質違建買賣以及共有土地處分之法律效力與政策意涵。

第一小題：實質違建買賣之法律效力與政策考量

• 核心觀念： 實質違建之買賣，法院實務上對於買受人（丙）權利之保護，以及此法律見解背後所欲達成之政策目標。

• 詳解：

  1. 丙取得之權利： 依據最高法院之見解，若 A 屋為實質違建，縱使其與土地之關係並非「土地上之建築物」，僅係「事實上之建築物」，若買受人丙係善意且無過失，相信甲為 A 屋之所有人，且 A 屋僅係事實上之違建，並非全然無法律上之價值，則最高法院實務認為，丙得主張「物權行為之無效」並「請求返還價金」。換言之，丙並非取得 A 屋之所有權，因為甲並非 A 屋之合法所有人（實質違建無所有權），而係基於不當得利之法律關係，請求甲返還其支付之價金。若丙為惡意，則不得主張。
  2. 政策考量： 最高法院創設此種「善意受讓人之保護」見解，其原始目的並非全然是為了保護善意買受人丙。更深層的政策考量，在於：
     • 維持交易安全與秩序： 實務上，違建買賣並非少數，若一概否定其效力，將導致大量交易陷於無效，嚴重影響不動產交易之安全與穩定。
     • 兼顧誠信原則與防止惡意不當得利： 透過保護善意買受人，可避免出賣人（甲）利用其為違建所有人之事實，在事後主張買賣無效而拒絕返還價金，藉此獲取不當利益。
     • 促使政府正視違建問題： 這種保護，某種程度也間接促使政府必須更積極地面對並處理長期存在的違建問題，而非僅將其視為單純的民事糾紛。

  【答案】 丙取得之權利為基於物權行為無效，請求返還價金之債權。最高法院創設此權利之原始目的，主要在於維持交易安全與秩序，並兼顧誠信原則，防止出賣人藉由主張違建買賣無效而獲取不當利益。

第二小題：共有土地處分與政策

• 核心觀念： 共有土地之處分權限，以及「簡化或消滅土地共有關係」作為土地政策目標之探討。
• 詳解：
  1. 「簡化或消滅土地共有關係」是否為最高政策？理由：
     • 是，可視為一重要政策目標。 土地法、土地登記規則及相關實務見解，長期以來皆有朝此方向努力的趨勢。
     • 理由：

本題探討政府推動的「包租代管」政策，核心在於釐清「包租」與「代管」的定義與差異，以及該政策對租賃市場供需及價格的影響。

第一小題：包租與代管的差異

• 核心觀念： 釐清「包租」與「代管」在權責、風險、租金收益等面向的區別。

• 詳解：
  「包租代管」政策中的「包租」與「代管」，雖然都是透過第三方業者介入，但其核心業務與風險承擔方式有所不同：

  1. 包租 (Lease-up)：
     • 定義： 由業者（例如社會住宅包租代管業者）先向房東（所有權人）「承租」房屋，成為房屋的「次承租人」，再由業者轉租給實際的租客（如社會弱勢家庭、青年等）。
     • 權責關係： 業者與房東之間是「租賃關係」，業者需依約支付固定租金給房東。業者對房東負有租金支付義務，並需負責房屋的維護修繕、招租、管理租客等事宜。
     • 風險： 業者承擔較高的風險，若房屋空置率高或租客無法依約支付租金，損失由業者吸收。業者所得利潤來自於租金差價（轉租給租客的租金減去支付給房東的租金，加上管理費用）。
     • 優點： 房東可獲得穩定的租金收入，且較少處理租賃事務。
  2. 代管 (Property Management)：
     • 定義： 由業者擔任房東與租客之間的「仲介」或「服務提供者」，協助房東處理房屋出租、管理、維護等事宜，但房屋的「租賃權」仍屬於房東。
     • 權責關係： 業者與房東之間是「委託管理契約關係」。業者並非房屋的次承租人，而是受房東委託，收取服務費用。業者協助房東招租、篩選租客、代收租金、處理修繕事宜等。
     • 風險： 業者主要承擔服務執行上的風險，而非租金收入的風險。租金收入直接來自租客（或由業者代收後轉交房東），空置期的風險主要由房東承擔（但業者會努力招租）。業者之收入為服務費用。
     • 優點： 房東仍掌握房屋的租賃權，並能直接獲得租金，業者提供專業管理服務。

  簡單來說：

  • 包租： 業者「買下」房東的短期使用權，再「賣出」給租客，賺取租金差價。業者先付租金給房東。
  • 代管： 業者「受託」管理房屋，協助房東出租，賺取服務費。房東直接收租金。

本題聚焦於原住民保留地的「借名登記」議題，要求說明最高法院大法庭裁定的內容，並從土地政策角度進行闡釋。

核心觀念： 原住民保留地在法律上的特殊性、借名登記的法律性質，以及大法庭裁定如何平衡法律規定與實務需求，並闡述其土地政策意涵。

詳解：

一、最高法院大法庭裁定內容：

最高法院大法庭就原住民保留地之借名登記，於 110 年度台上大字第 1737 號裁定（簡稱「110 年裁定」）中，確立了重要的法律見解。其主要內容可歸納如下：

1. 借名登記之效力：

   • 內部關係： 當事人之間（借名人與出名人）約定，由出名人（登記名義人）暫時將原住民保留地登記為自己所有，而實質上之權利人係借名人時，此借名登記契約在當事人之間（內部關係）是有效的。
   • 對外關係（對第三人）： 然而，依據原住民保留地禁伐、禁售等相關規定，以及土地法第 73 條之 1 等規定，此種借名登記行為，若係規避法律上之限制（例如，原住民身分限制、土地處分限制），則該借名登記契約之「對外效力」是無效的。也就是說，出名人（登記名義人）雖然登記為所有權人，但其對外並不能主張享有該土地之所有權。

2. 借名人如何主張權利：

   • 借名人不能直接主張對該土地之所有權。
   • 借名人只能依據其與出名人之間的借名登記契約（內部關係），請求出名人履行契約，將土地返還（移轉登記）給符合法定資格之人（例如，原住民身分的借名人，或將土地移轉給法定繼承人）。
   • 若出名人將該土地移轉給惡意第三人，借名人原則上不能對抗該第三人，而只能向出名人請求損害賠償。

二、從土地政策觀點闡釋：

此裁定具有重要的土地政策意涵，主要體現在以下幾個方面：

1. 貫徹原住民保留地之特殊保護與管制目的：
   • 政策目標： 原住民保留地之設立，旨在保障原住民族的生存發展權、文化傳承，並確保其土地資源不被不當剝奪或流失。因此，法律上設有諸多限制，如禁止非原住民取得、原住民身分限制、禁伐、禁售等。
   • 裁定意涵： 大法庭裁定明確指出，借名登記若意圖規避這些法律限制，則其對外效力無效。這有力地阻止了透過借名登記規避法律管制、變相將原住民保留地非法移轉或處分給不具資格者的行為，嚴格落實了對原住民保留地的保護政策。

本題要求考生閱讀一篇關於日本人口萎縮與都市擴張（sprawl）現象的文章，並以中文闡述其意涵及進行評論。

核心觀念： 理解「人口縮減」、「都市擴張（sprawl）」、「緊湊城市（compact city）」等概念，並分析其成因、後果及可能的解決之道，從而進行政策性評論。

詳解：

一、文章意涵闡述：

這篇文章探討了日本人口持續減少的背景下，都市空間卻持續向外擴張（suburban sprawl）的矛盾現象，並分析了其成因、後果以及可能的解決方案。

1. 現象描述：

   • 人口縮減與都市擴張並存： 儘管日本總人口正在減少，但居住區域卻持續擴張，例如在 2005-2015 年間，住宅區擴張了 1,773 平方公里，是東京市區面積的三倍。
   • 與政策目標的背離： 許多城市本來有發展「緊湊城市」（compact city）的計畫，旨在將資源集中於市區，但郊區擴張卻持續發生，顯示都市計畫的失敗。
   • 空屋眾多仍持續建設： 即使日本存在大量（估計 800 萬戶）閒置房屋，特別是在市中心，但新的住宅仍在郊區建設，城市之間為了爭奪日益減少的人口而競爭。
   • 郊區發展的代價： 新發展的郊區需要額外的基礎設施（購物中心、醫院、圖書館、社區中心等），這可能導致地方政府的財政負擔（municipal costs）劇增。

2. 成因分析：

   • 地方政府的吸引人口策略： 許多人口減少的市鎮為了吸引居民，放寬了郊區的住宅建設限制，將農田和山坡地轉變為住宅區。
   • 現實的困難： 雖然許多地方政府認識到都市擴張是個問題，並制定了集中發展的計畫（約 270 個市鎮），但執行困難。大規模的都市再集中計畫，需要人們實際搬遷，這在政治上被視為「禁忌」（politically taboo）。
   • 解除限制： 允許郊區住宅建設的限制被放寬，是導致郊區擴張的主要原因。

3. 後果與風險：

   • 財政負擔加重： 低密度人口分布使得基礎設施建設與維護、公共服務提供的成本更高，而稅收卻在減少。
   • 市中心衰敗： 當人口向郊區分散，市中心區域可能被忽視，面臨閒置與破敗的風險，小型城市中的廢棄房屋也日益增多。
   • 資源浪費： 擴張的基礎設施和服務，在人口減少的背景下，效率低下，形成資源浪費。

4. 專家建議的解決方案：

   • 重新收緊限制： 專家認為，要創造適合人口減少的城市，需要重新收緊先前放寬的住宅建設限制，以抑制郊區的無序擴張。

二、評論內容：

這篇文章精準地指出了當代許多已開發國家，特別是日本，所面臨的嚴峻挑戰：人口結構變化（少子化、高齡化、人口減少）與傳統的都市發展模式之間的結構性矛盾。

1. 洞察力與普遍性：
   • 洞察力： 文章點出了「人口減少」與「都市擴張」這兩個看似矛盾卻真實存在的現象，並深入分析了其背後的政策失誤與市場機制問題。這是對傳統「成長思維」都市規劃的反思。