108 年 國立政治大學地政學系碩士班土地測量與空間資訊組《土地法與土地政策》

本題主要考查土地法第三十四條之一共有物優先購買權之執行要點第10點之規定，並要求考生進行評論。此規定旨在落實共有人對共有物之優先購買權，以避免共有物落入非共有人之手，維持共有關係之穩定。

評論：

土地法第三十四條之一執行要點第10點之規定，其立法意旨雖良善，旨在保障共有人之優先購買權，然在實務上可能產生若干爭議與困境。

1. 程序之複雜性與效率問題：

   • 該規定要求出賣共有人需通知其他共有人，其他共有人得以相同條件優先購買。然而，在實務操作上，若共有人眾多，通知程序可能相當繁瑣，且需時較長。
   • 若有多個共有人欲行使優先購買權，則可能產生共同購買或協商分配等問題，進一步增加處理的複雜度，影響交易效率。
   • 對於「相同條件」的認定，若買賣契約中包含諸多非單純價金之其他條件（例如付款方式、交屋時間、附帶權利義務等），其「相同條件」之判斷標準可能產生爭議。

2. 優先購買權之行使限制與實質保障：

   • 雖然法條賦予優先購買權，但若其他共有人無意願或無力購買，該權利實際上將難以實現。
   • 若出賣共有人未依規定通知，或通知程序有瑕疵，可能導致後續的優先購買權主張與訴訟，影響交易之安定性。

本題主要考查司法院釋字第763號解釋之意旨，並要求考生針對解釋理由中關於「土地徵收後之使用情形通知」的部分，研擬具體可行之作法。此題的核心在於理解釋字763號的憲法要求，並將之轉化為具體的行政措施。

核心觀念：

司法院釋字第763號解釋認為，土地法第219條未規定主管機關應定期通知原土地所有權人被徵收土地之使用情形，已違反憲法第15條保障人民財產權之意旨，並未符正當行政程序。此解釋強調，為保障原土地所有權人行使收回權之權利，使其能及時獲知資訊並做出判斷，主管機關應主動提供相關資訊。

研擬具體可行之作法：

代土地徵收主管機關，針對「如何定期通知或依法公告使原土地所有權人知悉土地徵收後之使用情形」，擬定以下具體可行之作法：

一、 建立「徵收土地後續使用資訊平台」：

1. 線上資訊平台建置：

   • 由中央主管機關（內政部）或直轄市、縣（市）政府建置統一的線上查詢平台，彙整所有徵收案件之土地後續使用資訊。
   • 平台應包含：徵收案件基本資料（地號、徵收目的、徵收日期）、土地使用分區、實際使用現況（例如：是否已依徵收計畫使用、閒置、變更使用等）、預計使用時程、以及相關法規（土地徵收條例、都市計畫法等）之查詢連結。
   • 平台應設計使用者友善介面，方便原土地所有權人透過地號、身分證字號等資訊進行查詢。

2. 資訊即時更新機制：

   • 建立各級徵收機關（直轄市、縣市政府、鄉鎮市公所）之資訊回報與更新機制，確保平台資訊之即時性與準確性。
   • 對於土地使用現況之變更（如：計畫變更、工程進度、實際使用狀況改變等），應有專責人員負責定期更新。

二、 強化主動通知與公告作為：

1. 定期主動通知：
   • 通知頻率： 針對每一宗徵收案件，至少每兩年（或依個案複雜度，例如重大公共建設案，可縮短為每年）主動寄發書面通知或電子郵件給原土地所有權人。
   • 通知內容： 通知應簡明扼要，包含：土地目前之使用狀態、是否符合原徵收計畫、未來使用規劃（若有變動）、以及原土地所有權人依法可主張之權利（如：收回權之要件與期限），並提供「徵收土地後續使用資訊平台」之查詢連結與聯絡方式。

本題考查考生對我國推動都市更新相關法規（俗稱「都更三法」）之理解，以及分析這些法律為達成都市更新政策目的所採行的各項措施，並提出個人看法。

核心觀念：

我國為解決都市發展遲緩、老舊建築物林立、居住環境惡化等問題，陸續制定並修正相關法規，以期加速都市更新。此題要求分析「都更三法」：

1. 都市更新條例（87年制定，後多次修正，最近一次大幅修正為107年）
2. 都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱「危老條例」，106年制定）
3. 國家住宅及都市更新中心設置條例（107年制定）

這些法律各自或協同作用，旨在達成都市更新之政策目的。

「都更三法」為達成都市更新政策目的所採行的各項措施分析與看法：

一、 都市更新條例：

此法是推動都市更新的主體性法律，其採取的措施多元，旨在引導民間參與，並由政府給予必要之輔導與協助。

1. 推動機制：

   • 公辦都更與民辦都更： 條例允許政府自行劃定更新地區並辦理公辦都更，或由民間自行劃定更新單元並擬訂更新事業計畫（民辦都更），賦予民間主動參與的彈性。
   • 更新單元劃定與更新地區劃定： 透過劃定更新單元或更新地區，集中力量，鼓勵整合零散土地與建物，進行大規模更新。
   • 更新事業計畫與權利變換計畫： 這是都更的核心。透過權利變換計畫，解決更新前後權利人權利價值之轉換與分配問題，是保障原地主權益的重要機制。
   • 聽證制度： 修正後條例強化聽證程序，要求實施者應舉辦聽證會，以提升計畫審議的透明度與公共參與。

2. 獎勵與誘因：

   • 容積獎勵： 這是最主要的誘因，透過給予額外的建築樓地板面積，提高建商參與的經濟誘因。
   • 稅捐減免： 提供房屋稅、地價稅、契稅等減免，降低更新的持有與交易成本。
   • 權利變換之利益： 更新後分回房屋或權利價值，通常會高於更新前之資產價值。

3. 保障機制：

   • 最低戶數或權利價值同意比例： 實施者申請權利變換計畫，須達到一定的同意比例，以保障多數權利人的意見。
   • 弱勢戶保障： 條例也要求應考量弱勢戶之安置與協助。
   • 權利價值估價： 透過公開、公正的估價程序，保障原地主分回權益之公平性。

看法：

• 優點： 都市更新條例提供了一個相對完整且具備經濟誘因的體系，鼓勵民間參與，並試圖透過權利變換解決複雜的產權整合問題。其長期性與結構性，適合大規模、系統性的都市改造。
• 挑戰：
  • 整合困難： 縱使有獎勵，但整合不同意戶、協調複雜產權、及漫長的審議程序，仍是推動公辦或民辦都更的重大挑戰，導致許多案件停滯。
  • 權利變換爭議： 估價不公、分回比例爭議、公設比過高等問題，仍是民眾對都更卻步或反對的主要原因。
  • 程序冗長與不確定性： 審議過程冗長且變數多，影響投資者與權利人的預期。
  • 社會住宅與弱勢安置： 雖然條例有相關規定，但實際執行上，對於社會住宅的供給與弱勢戶的安置，仍有待加強。

二、 都市危險及老舊建築物加速重建條例（危老條例）：

此法是為解決數量龐大且結構安全堪憂的危老建築，提供另一條快速、簡便的更新途徑。

1. 簡化程序：

   • 免辦理事業概要及事業計畫： 直接進入權利變換計畫或重建計畫的報核階段，大幅縮短程序。
   • 免除聽證程序： 相較於都更條例，危老條例的程序更為簡便，不強制要求聽證。

2. 高度獎勵：

   • 高額容積獎勵： 提供基準容積1.33倍或原容積1.15倍的擇優，並有時程獎勵（於107年底前申請給予10%額外容積，後逐年遞減），鼓勵儘快申請。
   • 稅捐減免： 提供房屋稅、地價稅減免，減輕持有負擔。

3. 適用對象明確：

   • 針對經結構安全性能評估未達標（海砂屋、氯離子超標、輻射污染、耐震未達標等）或屋齡達30年以上且經評估有危險疑慮的建築物。

看法：