115 年 國立政治大學地政學系碩士班土地與環境規劃組《土地法與土地政策》

本題主要在探討「虛坪」的定義、成因、發生情境，以及政府的改革策略。

一、虛坪的定義與成因

虛坪（或稱虛坪率、公設比）是指一戶房屋中，實際使用面積（室內面積）與權狀登記面積（含公設）之間的差異，通常是指扣除專有部分（如客廳、臥室、廚房、衛浴等）及應有部分（如陽台、露台等）後，所剩餘的公共設施面積佔總面積的比例。簡言之，虛坪就是指買受人支付了對價，但卻無法實際專有使用的部分。

虛坪現象的出現，主要有以下幾個因素：

1. 法規設計與建築技術進步：
   • 早期建築法規對公共設施的定義較為模糊，部分建商將本應屬於公共設施的部分（如梯廳、走廊、管理室等）計入銷售面積，甚至將部分陽台、露台等納入登記面積，導致公設比不斷攀升。
   • 隨著建築技術進步，如制震、隔音、消防、逃生等設備的需求增加，這些設備通常需要較大的空間，也間接增加了公共設施的面積。
2. 市場需求與建商操作：
   • 過去消費者對於「坪數」的認知較為籠統，容易將權狀坪數視為實際使用坪數。
   • 建商為了增加建案的「附加價值」或「銷售亮點」，會規劃更多元的公共設施（如健身房、游泳池、交誼廳、兒童遊戲區等），以吸引買家，這些設施的面積自然會計入公設比。
   • 部分建商利用法規的模糊空間，將原本應屬於公共區域的空間，例如較寬敞的樓梯間、走廊，或是部分機電空間，以「虛坪」的形式打包進銷售坪數中。
3. 產權登記制度：
   • 我國不動產登記制度中，共有部分（公設）是以「應有部分」的方式登記在每個住戶的權狀上，這使得買家支付了公設的對價，但其使用卻受到限制，僅能與其他住戶共同使用。
   • 登記面積包含專有部分、附屬建物（如陽台）及共有部分，而公設比的計算方式通常是「共有部分面積 / 總權狀面積」。

二、虛坪出現的情境

虛坪現象主要出現在新成屋的銷售過程中，尤其是在預售屋階段。消費者在簽訂購屋契約時，通常會看到權狀坪數，其中包含室內實際使用坪數、陽台坪數以及公共設施坪數。建商在銷售時，往往會強調建案的「公設比」，並利用豐富的公共設施來吸引買家。

常見的虛坪情境包括：

• 高公設比的建案：許多強調「豪宅」或「飯店式管理」的建案，會配備大量的公共設施，導致公設比動輒 35% 以上，甚至超過 40%。
• 虛坪空間的擴大：例如，過於寬敞的梯廳、走廊，或是為了美觀而設計的非必要空間，都可能被視為虛坪的組成部分。
• 陽台計坪問題：雖然陽台屬於專有部分，但若陽台面積過大，且部分空間與室內空間界線模糊，也可能被部分人視為虛坪的一部分。

三、評論內政部所欲改善策略

本題主要探討不動產借名登記的法律性質、契約效力以及登記效力。

一、何謂借名登記

借名登記（或稱借名買賣）是指一方（借名人）與另一方（出名人）約定，由出名人暫時將不動產登記在其名下，但該不動產的實質權利人仍是借名人。換言之，出名人僅是形式上的所有權人，實質上是為借名人持有該不動產。

借名登記的樣態多元，常見原因包括：

1. 規避法律限制：例如，外國人或特定身分者不得購買某些不動產，而透過本國人借名登記。
2. 節稅考量：規避不動產持有稅、贈與稅或遺產稅等。
3. 方便管理或交易：例如，多人合資購買不動產，但為方便管理或交易，僅登記在其中一人名下。
4. 避免被查封或其他債權追索：將不動產登記在他人名下，以躲避債權人追索。

二、借名契約的效力

借名登記的基礎是「借名契約」，其法律性質在學說上與實務上存在不同見解。

1. 學說上的主要見解：

   • 委任契約說：認為借名人將不動產登記給出名人，是委託出名人代為管理或持有，因此性質上屬於委任契約。
   • 無因管理說：認為出名人受借名人委託而為登記，若無合法委託，則可能構成無因管理。
   • 買賣契約說：若借名人已將價金給付出名人，則可能構成買賣契約。
   • 其他見解：如贈與說、合夥說等。

2. 實務上的主流見解：

   • 我國實務上（最高法院見解）普遍認為，借名登記契約，若其目的係為規避法律規定（如外國人購地限制、農地農用限制、稅捐、債權人查封等），則該借名登記契約係違反公序良俗或強制規定，依民法第72條（法律行為違反公序良俗者無效）或民法第7條（法律行為違反強制或禁止之規定者，除法律另有規定外，無效），應屬無效。
   • 然而，若借名登記並非為規避法律規定，僅是單純的借名持有，則實務上傾向認為該借名契約有效，視為一種無名的契約，其效力依當事人的約定，並得類推適用委任、買賣等相關規定。

三、依據借名契約所申辦不動產登記之效力

不動產物權的變動，依我國不動產登記制度，必須經過登記才能發生效力（民法第758條）。因此，依據借名契約所申辦的不動產登記，其效力有以下幾種情況：

本題聚焦於「利益衡量原則」在都市計畫法學中的意涵，以及其對空間計畫擬定的影響。

一、利益衡量原則的意義

利益衡量原則（Principle of Proportionality / Balancing of Interests）是行政法上的一項重要原則，其核心在於，當行政機關在作成行政處分或制定行政規則時，必須就不同利益之間進行權衡，以求取最合適、最能實現公共利益且對人民權益損害最小的方案。

具體而言，利益衡量原則包含以下幾個層面：

1. 合法性：行政行為必須符合法律的授權與規定。
2. 適當性（或稱必要性）：所採取的手段必須有助於達成行政目的。
3. 狹義比例性（或稱均衡性）：所採取的手段所造成的限制或損害，不得與所欲達成之目的顯不相當，即手段與目的之間必須有合理的比例關係。

在都市計畫的脈絡下，利益衡量原則意味著，當政府在擬定、審議或變更都市計畫時，必須考量與該計畫相關的所有利益，包括：

• 公共利益：如都市發展、公共安全、環境保護、交通順暢、土地有效利用等。
• 私益：如土地所有權人的財產權、居住權、經濟發展權等。

法院在審查都市計畫時，實際上就是在審查行政機關在計畫擬定過程中，是否確實進行了充分且合理的利益衡量。

二、利益衡量原則對空間計畫擬定的影響

利益衡量原則對於空間計畫（包括都市計畫、區域計畫等）的擬定，帶來了深遠的影響，主要體現在以下幾個方面：

1. 計畫擬定的合法性與正當性基礎：

   • 利益衡量原則要求計畫的擬定必須有合法性基礎，並考量相關各方利益，這使得計畫的擬定更具正當性，更能獲得社會的認可。
   • 例如，在都市計畫變更時，必須考量土地所有權人的權益，以及計畫變更對周邊環境、交通等公共利益的影響。

2. 計畫內容的合理性與適當性：

   • 計畫的內容不能僅是單純的行政命令，必須證明其所採取的土地使用分區劃定、公共設施配置、開發強度管制等措施，是為了實現

本題旨在探討如何將「國土生態綠網」的成果，有效融入各層級的國土計畫中，並進一步分析其對土地利用的引導與控管效果。

一、國土生態綠網之初步成果

國土生態綠網是近年來台灣生態保育的重要政策方向，旨在透過建構生物遷徙廊道，串聯破碎化的棲地，以維護生物多樣性與生態系統的健康。其初步成果可能包含：

• 棲地廊道標示與劃設：識別出重要的生態廊道，並進行初步的空間劃設。
• 生物多樣性熱點確認：確認重要的物種棲地與生態敏感區域。
• 生態廊道網絡概念建立：形成國土尺度下生態連結的網絡概念。
• 相關研究與調查成果：累積了關於生物棲地、遷徙路徑、生態敏感度等相關資料。

二、將國土生態綠網成果融入各層級國土計畫

將國土生態綠網的成果有效融入各層級國土計畫，是實現生態保育目標的關鍵。這需要系統性的規劃與執行，涵蓋從國家到地方的各個層級：

1. 國家層級（國土計畫法）：

   • 納入國土功能分區劃設：在劃設國土功能分區時，應將具有生態重要性、需要保護生物多樣性的區域，明確劃設為「國土保育地區」或「生態保護區」，並在其細部劃定中，納入生態廊道的概念。
   • 訂定生態保育相關指導原則：在國家國土計畫中，應明訂保護生物多樣性、建構生態綠網的指導原則與目標，作為下位計畫的依循。
   • 納入國土利用 વિહંગાવલોકન (Overview)：在國家國土計畫的 વિહંગાવલોકન 中，應闡述生態綠網的重要性及其與國土永續發展的關聯。

2. 區域層級（區域計畫法）：

   • 劃設區域生態廊道：在區域計畫中，應具體劃設跨越不同縣市的區域生態廊道，並明確其保護等級與管理方式。
   • 納入區域發展策略：將生態綠網的建構與維護，納入區域發展策略中，例如，在區域產業發展或觀光發展規劃時，考量生態廊道的連結性。
   • 協調縣市計畫：協調區域內各縣市的國土計畫，確保生態廊道的連續性與一致性。

3. 地方層級（縣市國土計畫、都市計畫、區域計畫子計畫等）：

   • 細部劃定生態廊道保護範圍：在縣市國土計畫或都市計畫中，應進一步細部劃定生態廊道的具體範圍、緩衝區，並明訂土地使用管制規定。
   • 都市計畫的配合：在都市計畫的擬定與變更過程中，應考量生態廊道的連結，避免都市發展對生態廊道造成阻斷或破壞。例如，在都市邊緣或綠地空間規劃時，預留生態廊道的通道。