112 年 國立政治大學地政學系碩士班土地與環境規劃組《土地法與土地政策》

本題主要在探討國土保育區的土地使用管制，以及建物毀損後的重建權與國土計畫法下的補償請求權。

核心觀念： 國土保育區之土地使用管制、建物毀損後之重建權、國土計畫法之補償規定。

解題思路：

一、建物倒塌後重建權與補償請求權：

1. 重建權分析：

   • 現行法規： 國土保育區依《國土計畫法》劃設，旨在保育自然環境、維護生態系統。該區域內之土地使用管制非常嚴格。《國土計畫法施行細則》及各縣市國土計畫之土地使用分區管制規定，對於國土保育區通常限制為非建築用地，或僅允許極少數的必要性設施。
   • B建物之合法性： B建物於民國五十年之前存在，當時A地編定為丙種建地。丙種建地在現行法規下，通常可供建築使用。然而，A地後被劃為自然保護區，並進一步劃為國土保育區第一類，且「不屬可為營建行為之土地」。這意味著，即使B建物是既存建物，其後續的重建權可能受到極大的限制，甚至不被允許。
   • 「未要求甲改變A地使用方式」的解讀： 這句話的關鍵在於「未要求改變使用方式」是否等同於「默許或允許重建」。一般而言，政府機關對於違法或不符土地使用管制規定的行為，負有依法處理的義務。若縣府未要求改變使用方式，可能是因為尚未進行後續的行政處分，或對現狀暫時容忍。但這不代表甲就當然擁有重建權。
   • 重建的法律依據： 甲欲重建，必須符合現行《國土計畫法》及相關土地使用分區管制之規定。由於A地已被劃為國土保育區第一類，且「不屬可為營建行為之土地」，除非有特殊法規允許既存違建或有條件重建（例如，因災害毀損後，在一定條件下允許原地重建，但這需視各縣市國土計畫的具體規定），否則甲的重建請求很難獲得許可。
   • 結論： 甲原則上不得申請獲准重建。重建的權利必須符合現行國土保育區的嚴格使用管制。

2. 補償請求權分析：

   • 補償的法律基礎： 《國土計畫法》第15條規定，直轄市、縣（市）政府為國土保育、國土復育、國土規劃等目的，對土地或土地改良物之使用或收益有重大限制，致生下列情形之一者，土地所有權人得請求直轄市、縣（市）政府給予合理補償：
     • （一）依本法規定，為保護、維持、復育、再生、改善自然環境、生態功能、景觀、遊憩或歷史文化，致其土地使用或收益顯著受限制。
     • （二）依本法規定，為防災、減災、避災、復原、重建，致其土地使用或收益顯著受限制。
   • 本案是否符合補償要件：
     • A地被劃為國土保育區第一類，且「不屬可為營建行為之土地」，這顯然是為了保護、維持、復育、改善自然環境、生態功能，符合《國土計畫法》第15條第1項第1款之規定。
     • B建物倒塌，甲欲重建，但因土地使用管制無法重建，這使得甲對A地的「使用」收益顯著受限制。
   • 補償的性質： 補償的目的是彌補因公共利益而對私有財產權所施加的重大限制所造成的損害。
   • 甲的請求： 甲得依《國土計畫法》第15條規定，向縣府請求補償。補償的範圍和金額，將依《國土計畫法施行細則》及相關子法（如直轄市、縣（市）國土計畫補償自治條例）的規定辦理，通常會考量土地的市場價值、可期待的收益損失等因素。
   • 結論： 甲得依《國土計畫法》規定向縣府請求補償。

核心觀念

本題涉及三個核心問題：

1. 通謀虛偽意思表示之效力
2. 土地登記之形式審查與登記絕對效力
3. 登記完畢後，地政機關能否依職權塗銷或更正登記

甲、乙間為脫產而為假買賣，屬民法第87條第1項之通謀虛偽意思表示，買賣契約在甲、乙間無效。乙原則上未因該買賣取得A地所有權，甲仍為實體法上之真正權利人。

然而，A地已經完成所有權移轉登記，必須進一步區分：

• 甲、乙間的實體法律關係：買賣無效，乙未取得實體所有權。
• 登記對外所形成的公示效果：乙在登記簿上呈現為所有權人，第三人是否受保護，須依土地法第43條判斷。

土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」其主要功能在於維護登記公示及交易安全，使善意信賴登記之第三人受到保護；並非表示登記原因即使無效，當事人間的實體權利也當然轉移。

解題方法

本題應依下列順序分析：

$$\text{登記原因效力} \rightarrow \text{登記機關審查範圍} \rightarrow \text{登記完畢後之處理方式} \rightarrow \text{第三人交易安全}$$

一、甲、乙間之買賣契約無效

甲、乙二人明知沒有真正買賣意思，僅為使甲脫產而製造買賣外觀，屬於雙方通謀虛偽意思表示。

依民法第87條第1項：

• 虛偽的買賣意思表示無效。
• 乙不得僅依該買賣契約主張取得A地所有權。
• 甲與乙之間，甲仍為實體法上之所有權人。

本題並非單純「買賣後未登記」，而是「買賣原因自始無效，但已完成所有權移轉登記」。

二、地政事務所原則上採形式審查

我國土地登記制度下，地政機關原則上採取形式審查主義。地政機關主要審查：

• 申請程序是否適法；
• 申請人是否適格；
• 登記原因證明文件是否具備；
• 文件形式上是否完備；
• 是否有土地法及土地登記規則所定之駁回事由。

地政機關並非民事法院，原則上沒有權限深入判斷當事人內心是否具有真實買賣意思，或調查當事人是否為脫產而通謀。

因此，登記課在申報文件形式上無瑕疵時完成登記，不能僅因事後發現甲、乙間實際上沒有買賣真意，即認定原登記當然得由地政機關自行撤銷。

三、複審人員私自調查所得之知悉，不等於具有逕行塗銷權限

本題特別指出複審人員是甲的鄰居，並且「私自調查」後確認甲、乙間通謀虛偽。此部分應作兩層理解：

第一，該人員在登記完畢後所取得的私人知悉，並非原申請案件中依法提出並經正式調查之資料。地政機關不能僅依承辦人員的私人消息或片面調查結果，即直接變更登記簿上的權利狀態。

第二，通謀虛偽意思表示是否成立，通常涉及當事人真意、資金流向、占有使用、交易目的等實體事實，應由民事法院依訴訟程序認定。地政機關不能以行政程序取代法院對實體權利爭議的裁判。

因此，該複審人員不應私自以個人知悉內容直接辦理塗銷或更正登記；如認為有違法或虛偽情事，應循正式程序陳報，由當事人或利害關係人透過司法程序解決。

四、本案不屬單純登記錯誤或遺漏

「更正登記」主要是針對登記人員在登記簿上發生的記載錯誤或遺漏，例如：

• 姓名、統一編號記載錯誤；
• 面積或持分登載錯誤；
• 登記內容與核准文件不一致；
• 登記人員誤繕或漏載。

本題的問題不是登記人員把資料抄錯，而是：

本題旨在探討再生能源發展（太陽光電）與土地利用、生態環境、產業衝突之間的複雜關係，並要求進行分析與評論。

核心觀念： 能源轉型、土地利用衝突、環境影響評估、產業政策、社會溝通、永續發展。

解題思路：

一、現象分析：

1. 政策背景與動機：

   • 能源轉型： 台灣面臨能源自主性低、化石燃料價格波動、環境污染等問題，發展再生能源（特別是太陽光電）是國家能源政策的重要方向，旨在減少對進口能源的依賴，並達成溫室氣體減量目標。
   • 土地利用： 選擇「地層下陷不利農耕地區」作為光電場設置地點，有其合理性。這些地區的農地生產力低落，若能改作太陽光電，可提高土地的經濟價值，同時避免占用優良農地。
   • 光電業者推動： 業者在政府獎勵與政策支持下，積極尋求設置場域，以達成發電目標與商業利益。

2. 引發爭議的原因：

   • 土地利用衝突（光農衝突）：
     • 農地變更疑慮： 即使是「不利農耕」地區，部分人士仍擔憂其潛在的農用價值，或是未來農地可能被過度開發。
     • 景觀衝擊： 大面積的光電板鋪設，改變了原有的田野景觀，對地方景觀造成衝擊。
     • 生態影響：
       • 棲地破壞： 光電場的開發過程可能破壞原有的生態棲地，影響生物多樣性。
       • 土壤與水文影響： 大面積鋪設光電板可能改變地表覆蓋，影響土壤滲水性、地表逕流，甚至加劇地層下陷（雖然理論上光電板下方土地仍有滲水，但整體地表變化仍需評估）。
       • 鳥類影響： 部分鳥類可能因光電板的反射或結構而受影響，甚至發生碰撞。
   • 產業衝突（光漁衝突）：
     • 養殖漁業受損： 在養殖漁業盛行的地區，光電場的設置可能影響漁塭的日照、通風，影響養殖漁獲量與品質。
     • 漁民生計： 養殖漁業是許多沿海地區居民的重要生計來源，若受光電場影響，將對漁民生計造成衝擊。
     • 土地利用優先順序： 養殖漁業通常需要特定水文條件和空間，與光電場的土地利用方式存在衝突。

3. 社會爭議的面向：

   • 環境保護 vs. 能源發展： 這是核心的兩難。國家需要發展綠能以應對氣候變遷，但同時也必須保護現有的生態環境和傳統產業。
   • 地方發展 vs. 中央政策： 地方居民常感受到政策推動時，其權益與生計未被充分考量。
   • 資訊不對稱與溝通不足： 許多爭議源於開發單位與地方居民之間的資訊不對稱，以及溝通協調機制的不完善。

二、評論與建議：