113 年 國立政治大學地政學系碩士班土地與環境規劃組《土地法與土地政策》

本題主要在探討再生能源發展與土地利用、國土永續政策及國土計畫法之間的關聯與衝突。考生需要針對光電場的土地利用特性進行分析，並結合國土永續政策與國土計畫法的相關規定，來評論三個案例的爭議點。

一、光電場的土地利用特性分析

光電場（太陽光電發電系統）的設置，其土地利用特性主要有以下幾點：

1. 佔用面積廣大： 為了達到一定的發電效益，光電場通常需要大面積的土地來設置太陽能板。這可能與其他土地利用（如農業、漁業、生態保育、住宅區等）產生競爭。
2. 土地利用彈性較低（初期設置後）： 一旦設置完成，太陽能板及其附屬設施（如變電設備、圍籬等）會固定在土地上，使得土地在短期內難以轉換為其他用途。
3. 對地景景觀的影響： 大面積的太陽能板陣列可能改變原有的地景風貌，尤其是在景觀敏感地區。
4. 可能與生態環境產生互動： 依設置地點不同，可能對當地生態（如鳥類、昆蟲、土壤、水文等）產生影響，或與現有生態棲地產生衝突。
5. 與農業、漁業的競合關係： 在農業區或漁業區設置光電場，可能與原有的農業生產或漁業活動產生競合，也可能發展「農電共生」、「漁電共生」等複合式利用模式。
6. 對土地權益的影響： 涉及土地的租賃、地上物補償、土地使用分區的變更或適用等問題。

二、國土永續政策與國土計畫法之角度分析

1. 國土永續政策：

   • 淨零碳排目標： 政府推動光電設置的首要目標是達成淨零碳排，這符合國家長期發展的永續目標。
   • 能源轉型： 發展再生能源是能源轉型的關鍵，減少對化石燃料的依賴，提升能源自主性。
   • 環境永續： 永續發展強調經濟、社會、環境的平衡。在追求能源發展的同時，必須審慎評估對環境生態、地景、水土保持等方面的衝擊。
   • 糧食安全： 在農業區設置光電場，若未妥善規劃，可能影響糧食生產，威脅糧食安全。
   • 海岸保育： 濱海地區光電設置，需考量海岸生態、景觀、地質穩定性等。

2. 國土計畫法：

   • 國土功能分區劃設： 國土計畫法確立了國土空間規劃的上位架構，將國土劃分為「國土保育地區」、「農業發展地區」、「城鄉發展地區」、「海洋資源地區」。光電場的設置必須符合各該分區的管制原則。
   • 國土功能分區圖與管制計畫： 各直轄市、縣（市）國土計畫經行政院核定後，應依循辦理國土功能分區劃設及訂定管制計畫。光電場的設置若與現行分區劃設或管制計畫不符，則可能產生爭議。
   • 區域計畫法與都市計畫法之過渡： 在國土計畫法全面實施前，仍適用原區域計畫法及都市計畫法。但國土計畫的目標與原則，應作為判斷爭議的依據。
   • 國土利用審議： 涉及變更國土功能分區或有重大土地利用行為時，需經過國土計畫審議會的審議。
   • 環境影響評估： 許多光電場設置計畫，必須經過環境影響評估程序，以確保其對環境的衝擊在可接受範圍內。

三、三爭議案的分析評論

1. 南彰化濱海光電專區劃設：
   • 爭議點： 可能涉及生態敏感區（如濕地、鳥類棲地）、海岸景觀、漁業權益、土地利用適宜性等問題。
   • 國土永續／國土計畫法角度：
     • 若該區域劃設為「國土保育地區」或「海洋資源地區」內之敏感區域，則設置光電場需非常謹慎，甚至可能不被允許。

本題涉及不動產登記的真實性、更正登記的要件，以及公務員的行政處分效力與瑕疵。重點在於判斷地政事務所的變更登記是否合法有效，以及是否構成「更正登記」的範疇。

核心觀念：

• 不動產登記的公信力與實質審查原則。
• 登記更正的要件與程序。
• 公務員違法行政處分的效力（無效或得撤銷）。
• 土地使用分區及編定管制。

一、A地標示部經乙改變之後，其登載內容是否符合可得辦理更正之標的？

「更正登記」是指登記名義人、登記事項或登記方法，與登記原因證明文件所載不符，而申請登記機關依職權或依申請，將登記內容為修正之登記。更正登記的要件通常包括：

1. 登記名義人、登記事項或登記方法，與登記原因證明文件不符： 這是更正登記最核心的要件。換言之，登記的內容必須與申請登記時所附的證明文件（如買賣契約、贈與契約、法院判決等）有出入。
2. 不得妨礙他人之權利： 更正登記不得損害第三人已經取得的合法權益。

分析：

在本案中，A地的原登記為「非都市土地」、「山坡地保育區」、「農牧用地」。然而，承辦人員乙透過「行賄」的方式，將A地的「分區」與「編定種類」變更為「鄉村區」、「甲種建地」。

• 登記原因證明文件： 承辦人員乙更改登記的「原因」並非基於真實的法律行為（如合法的變更編定申請、法院判決等），而是基於「行賄」這種違法的行為。因此，乙所進行的變更登記，其「登記原因證明文件」是虛假的、不真實的。
• 登記內容與證明文件是否相符： 由於乙的行為是偽造的、違法的，乙所「偽造」的變更登記，並非基於真實的「登記原因證明文件」所為的登記。因此，乙所為的變更登記，其「登記內容」與「真實的登記原因證明文件」（即原本的申請文件，或是依據真實法律行為應有的登記原因）是不相符的。

結論：

A地標示部經乙改變之後，其登載內容（變更為鄉村區甲種建地）與真實、合法的登記原因證明文件（應為原來的非都市土地、山坡地保育區、農牧用地，或基於合法程序變更的文件）是不相符的。 這種情況不屬於「更正登記」的範疇。更正登記是針對登記內容與「登記原因證明文件」之間存在不符時，為求登記內容與證明文件之一致性而為的修正。

本案中，乙的行為是基於「偽造」或「不實」的手段，進行了「實質」的變更登記，而非僅是登記內容上的「筆誤」或「形式不符」。這種登記行為，更接近於「虛偽登記」或「實質違法的登記」。

二、若你認為是的話，本案情形是否可以由該管地政事務所逕為更正？

本題考驗考生對不動產登記公信力原則的理解，以及其適用範圍與限制。特別是當登記的基礎是基於違法行為時，公信力是否仍然能夠發揮保護善意第三人的作用。

核心觀念：

• 不動產登記的公信力原則。
• 民法第 759-1 條（登記公信力條款）的規定與適用。
• 善意取得與登記之關聯。
• 登記虛偽或無效時，公信力原則的限制。

民法第 759-1 條規定：
「不動產物權經登記，非經法律另有規定，不得請求變更、撤銷或異議。
依前項規定，因信賴登記之效力而取得不動產物權者，其取得為有效。」

分析：

丙主張民法第 759-1 條第 2 項的公信力，以取得興建完成後建物與 A 地（共有）所有權。此主張的基礎在於，丙相信 A 地已經合法登記為「鄉村區甲種建地」，並且相信甲作為土地所有人，有權利將其出售（或簽訂預售屋契約）。

1. 登記的真實性與效力：

   • 在本案中，A 地的土地分區與編定變更，是承辦人員乙基於「行賄」而為的違法行為。這種變更登記，並非基於真實的法律原因或行政程序，而是基於虛偽、不法的行為。
   • 從法律性質上來看，這種登記行為可能被認定為「虛偽登記」或「無效登記」。

2. 公信力原則的適用範圍：

   • 不動產登記的公信力原則，旨在保護因信賴登記而取得權利之善意第三人。其目的是為了促進不動產交易的安全與效率。
   • 然而，公信力原則並非絕對，其適用通常有其限制。一個普遍被接受的限制是，當登記本身是基於「絕對無效」的原因，或者登記是「虛偽」到極點，且已嚴重違反法律的根本規定時，公信力原則可能就無法適用，無法保護善意第三人。

3. 本案的特殊情況（違法變更登記）：

   • 乙的行為是「行賄」，這是一個刑事犯罪行為，也是民事上稱為「不法原因」或「詐欺」的基礎。基於此不法原因所為的登記，其效力存疑。
   • 若 A 地的登記被認定為「無效」或「虛偽」，那麼丙主張的「信賴登記之效力而取得不動產物權」就失去了基礎。因為他信賴的是一個不存在或無效的「登記效力」。

這題考驗考生對於都市更新與危老重建兩種重建程序的理解，特別是從都市計畫的角度，分析其基本設計差異、優缺點及可能衍生的問題。

解題過程

本題要求分析都市更新與危險老舊建築兩種重建程序在都市計畫角度下的基本設計差異，並評論其優缺點。

第一部分：基本設計差異分析

首先，我們需要釐清都市更新與危老重建在法規基礎、推動目的、適用條件、程序流程以及都市計畫整合等方面的差異。

• 法規基礎：
  • 都市更新： 主要依據《都市更新條例》辦理。
  • 危險老舊建築： 主要依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例）辦理。
• 推動目的：
  • 都市更新： 旨在透過整合更新地區內之土地、建築物及公共設施，以多元方式實施更新，促進土地有效利用，提升都市機能，改善居住環境，並促進都市永續發展。其範圍較廣，不僅限於建物老舊，也包含地區機能不全、公共設施不足等。
  • 危險老舊建築： 主要針對結構安全堪慮、窳陋或有影響公共安全之虞的老舊建築物，透過簡化程序、提供獎勵，加速其重建，以保障居民生命財產安全。其目的更聚焦於建築安全。
• 適用條件：
  • 都市更新： 適用範圍較廣，可分為自行劃定更新單元、政府劃定更新地區等。通常需要符合一定規模、公共設施改善需求，或有其他都市發展需求。
  • 危險老舊建築： 條件較為明確，主要針對符合建築法規規定之危險建築、屋齡達一定年限（例如30年以上）且結構安全性能評估未達標者。
• 程序流程：
  • 都市更新： 程序相對複雜，包含擬定更新單元、事業概要、事業計畫、權利變換計畫（或權利價值協議合建）等，需經較多層級的審議與公聽會。
  • 危險老舊建築： 程序相對簡化，主要包含結構安全性能評估、重建計畫申請、建照取得等，審議時程較短。
• 都市計畫整合：
  • 都市更新： 通常需與都市計畫相配合，更新計畫的擬定需考量都市計畫的整體發展方向，且更新後之土地使用分區、建蔽率、容積率等亦需符合都市計畫規定，或透過都市計畫變更配合。
  • 危險老舊建築： 雖然危老條例有容積獎勵等誘因，但其重建後的土地使用分區、建蔽率、容積率等，原則上仍需符合原都市計畫之規定。若要突破現有都市計畫限制，則需另循都市計畫變更程序。

第二部分：都市計畫視角下的優缺點評論

從都市計畫的視角來看，這兩種制度各有其優點與缺點。

都市更新

• 優點：

  1. 整體性規劃與改善： 都市更新條例賦予較大的彈性，可整合更新單元內的土地、建築物及公共設施，進行全面性的規劃與改善。這有助於提升地區的整體環境品質、交通機能、公共設施服務水準，符合都市計畫的整體發展目標。
  2. 多元化手段： 提供權利變換、協議合建、區段徵收等多種實施方式，可依據不同地區特性與需求彈性運用，促進土地有效利用。
  3. 促進都市機能再造： 透過更新，可將老舊、低度利用的地區，轉化為符合現代需求的商業、住宅或複合式開發，活絡都市機能。
  4. 符合永續發展： 鼓勵綠建築、智慧建築等，並可納入防災、減災等考量，有助於都市的永續發展。

• 缺點：

  1. 程序繁瑣、時程冗長： 由於涉及多方權益關係人協調、複雜的審議程序，導致計畫推動緩慢，影響都市計畫的執行效率。
  2. 整合困難與爭議： 土地及建物所有權複雜，整合難度高，容易產生釘子戶、權利分配不均等爭議，阻礙更新進度。
  3. 成本較高： 相較於危老重建，都市更新的規劃、整合、重建成本通常較高，可能影響其推動意願。
  4. 可能造成地區紋理破壞： 過度大規模的更新，若未妥善處理，可能破壞原有地區的紋理、歷史風貌或社區連結。
  5. 都市計畫配合問題： 若更新地區的土地使用分區或建蔽容積率不符現行都市計畫，需另循都市計畫變更程序，增加複雜度與不確定性。