112 年 國立高雄大學財經法律學系碩士班《民事財產法》

本題主要在探討不動產之附合、地上權與物權效力之問題。

(一) B屋的所有權人為甲。
理由：民法第818條規定：「不動產之構成部分，不得分離而為交易。」第819條規定：「不動產之出賣人，負擔無訛詐之義務。」而民法第877條規定：「土地所有權人與建築改良物所有權人非同一人者，準用第八百七十三條至第八百七十六條之規定。」然而，本題甲係「擅自」在乙的土地上建築房屋，此時房屋與土地並非「互相利用」之關係，而是建築物附著於他人土地之上。依民法第818條之規定，不動產之構成部分，不得分離而為交易。所謂構成部分，係指足以妨礙其獨立性，且與主物結合，不能分離而為交易者而言。房屋與土地，原則上均為獨立之不動產，故房屋並非土地之構成部分。

依土地登記規則第13條第1項規定：「不動產因附合而為動產之成分者，失其獨立性，為動產。」本題甲擅自在乙土地上所建之B屋，已與土地結合，成為定著物，原則上應認屬於不動產。然而，由於甲係「擅自」建築，非經乙同意，故B屋與乙土地並非依據法律行為而發生之結合。此時B屋之所有權歸屬，應依民法第796條之規定。第796條規定：「土地所有權人，於他人之土地越界建築者，相鄰土地所有權人如遇越界建築，應有容忍之義務。但越界建築者，應得越界土地所有權人同意者，土地所有權人或建築改良物所有權人，得請求越界建築者，拆除其越界部分。」但本題並非越界建築，而是甲擅自在乙之土地上建築。

依民法第869條規定：「土地所有權人，使他人之建築物或工作物越入其土地者，應容忍之。但建築物或工作物之所有人，應得土地所有權人之同意。前項但書情形，土地所有權人對於越入之建築物或工作物，不得請求拆除。但其越入係因土地所有權人違反前條第一項規定，經其催告後始建築者，不在此限。」此條亦非本題情況。

本題甲擅自在乙土地上所建之B屋，依民法第877條準用第873條規定：「土地所有權人，於他人土地上建築房屋，應由土地所有權人取得房屋所有權。」此條係土地所有權人同意他人建築，但本題是甲擅自建築。

因此，應回歸民法物權編總則之規定。不動產之所有權人，就其土地上之定著物，原則上取得其所有權（民法第767條）。然而，本題建物所有權之歸屬，學說上有所爭議。一種認為，房屋之所有權人為建築者甲。

本題涉及國家機關之行政疏失導致之不動產所有權移轉，以及善意第三人之權益保護問題，核心在於探討國家對於行政疏失應負擔之責任，以及該疏失行為是否影響後續不動產所有權之效力。

首先，A國有房地因機關人員之疏失，允許甲申購並辦理所有權移轉登記。此處的「疏失」可能涉及國家賠償法（民法第184條準用）或行政程序法上之相關規定。然而，就國家與甲之間的物權關係而言，國家基於其所有權，將土地移轉登記予甲。縱使該移轉登記係因機關疏失所致，但若符合土地登記之形式要件，原則上會發生物權變動之效力。此時，國家雖有對承辦人員追究責任之空間，但就甲而言，已取得登記上之所有權。

其次，甲又將A房地賣給善意的乙，並辦理所有權移轉登記。我國民法對於動產與不動產之物權變動，採「債權行為」與「物權行為」之區分說。不動產物權之變動，依土地登記規則第8條規定，非經登記，不生效力。

本題旨在探討遺囑自由原則與繼承人特留分保護之間的衝突，以及如何透過法律行為來實現遺囑人之意願，同時兼顧法律規定。

核心問題在於，甲欲將所有財產（價值一千萬元）全部贈與丁，排除其獨子丙之繼承權。然而，我國民法對於繼承人之繼承權設有「特留分」制度，以保障繼承人基本之生存權。

首先，分析甲之繼承權與特留分：
甲為獨子丙之父，依民法第1138條規定，丙為甲之第一順位繼承人。
依民法第1223條第1款規定，丙之特留分應為其應繼分之二分之一。
甲之應繼分為全部（因其為獨子），故丙之特留分為應繼分（全部）之二分之一，即甲總財產（一千萬元）之一半，也就是五百萬元。

甲欲將所有財產（一千萬元）贈與丁，此行為將導致丙之特留分受侵害。

其次，探討甲可採取的法律行為：

1. 遺囑（遺囑贈與）：
   甲可以透過立遺囑的方式，將其財產全部遺贈給丁。
   依民法第1187條規定：「遺囑人於 legal capacity 範圍內，依遺囑之方式，處分其財產及其他事項，其處分效力，於繼承開始時發生。」
   遺囑贈與之效力，於繼承開始時發生。
   然而，即使甲立遺囑將全部財產贈與丁，丙仍得依民法第1225條規定，向丁（受遺贈人）請求特留分。
   此時，丁將僅能取得甲財產中，扣除丙之特留分（五百萬元）後之剩餘部分，即五百萬元。
   因此，單純以遺囑將全部財產贈與丁，無法完全排除丙之繼承權。

2. 生前贈與（附負擔之贈與或附帶條件之贈與）：
   甲亦可在生前將其財產贈與丁。
   若甲採「附負擔之贈與」，例如約定丁應負擔甲之喪葬費用，或約定丁應為甲之祭祀。但此種方式，若贈與之財產價值遠大於負擔之價值，仍可能被視為侵害特留分。
   若甲採「附條件之贈與」，例如約定丁需於甲死後，將其中一部分金額（至少五百萬元）作為保育河川之用。此種方式，實質上與遺囑贈與類似，丁仍需保障丙之特留分。

3. 信託：
   甲可以與丁成立信託。甲將其財產（一千萬元）信託予丁，並約定信託目的為環境生態保育。
   依信託法第2條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉予受託人，受託人依委託人之意願，為受益人之利益或特定目的，管理、使用或處分該財產權之行為。」
   在此情況下，甲為委託人，丁為受託人。丁依甲之意願，為特定目的（保育河川）管理、使用或處分該財產。
   信託之財產，在信託存續期間，其所有權已移轉予受託人，故甲已不再是該財產之所有權人。
   然而，關於信託是否會影響繼承人之特留分，實務與學說上仍有爭議。
   一種見解認為，信託財產於信託成立後，已非委託人之遺產，故不列入遺產總額計算特留分。此時，丙之特留分將無法從信託財產中獲得保障。
   另一種見解則認為，若信託之目的僅是規避繼承人特留分，且委託人對信託財產仍有實質之控制權，則該信託行為可能被視為無效或受有特留分之限制。

本題主要探討物權契約（物權負擔）、債權契約拘束力之擴張（對第三人之效力）、以及地役權之概念。

核心問題在於，甲與乙之間約定的「廣場花園條款」，是否能拘束後來的土地買受人丙。

首先，分析甲與乙之間的約定：
甲將部分土地（含有廣場花園）有償轉讓給乙，並約定「該廣場花園必須被保存著，且在該地塊上不得被建造任何房屋」，且該約定意圖拘束乙及其繼承人、執行人及管理人。
此種約定，實質上係在乙取得之土地上設定了一種負擔，限制乙對該土地之使用。若此種負擔僅具債權性質，則僅對甲乙二人有拘束力。但約定明確意圖拘束繼承人，並涉及對土地使用之限制，性質上可能趨近於一種「地役權」或「物權負擔」。

1. 物權負擔之觀點：
   我國民法並無「物權負擔」的概念，但學說上與實務上，對於類似情況，會考慮以下幾種可能：

   • 地役權： 民法第850條規定：「稱地役權者，謂以他人土地供自己土地之 ViewGroup 使用者。」本題情況，甲之土地（或其上之房屋）與乙之土地（廣場花園部分）並非「供自己土地 ViewGroup 使用」，而是甲希望乙之土地能維持某種狀態，此與典型地役權稍有不同。
   • 負擔設定： 雖然民法無此制度，但透過契約約定，若能登記，則可能發生物權效力。然本題並未提及登記。
   • 債權契約之拘束力擴張： 由於約定明確意圖拘束繼承人，且涉及土地使用之限制，法院可能會考量是否應將債權之效力擴張及於特定第三人。

2. 債權契約拘束力之擴張：
   甲與乙之間的契約，雖然是債權契約，但其約定明確意圖拘束乙之繼承人。嗣後乙將土地移轉給丙，丙雖在買賣契約中未包含此條款，但「已知前述條款的約定內容」。
   依據民法第244條第2項規定：「債務人對於第三人負債務，而第三人請求債務人履行者，債權人得介入請求其履行。」此條與本題情況不符。
   然而，若丙明知該約定之存在，且該約定具有保護甲之利益之目的，則法院可能基於誠信原則或類推適用民法相關規定，認為丙應受該約定之拘束。
   尤其，若該約定係為了保護甲對其剩餘土地上房屋之使用收益，且該廣場花園之存在對甲之房屋有「從屬性」（例如景觀、通行等），則丙之行為（建造房屋）可能侵害甲之剩餘土地上房屋之權益。

3. 善意第三人之保護與誠信原則：
   雖然丙已知曉該條款，但契約本身並未經登記，丙亦非契約當事人。
   我國民法對於不動產物權變動採登記對抗主義，未登記之約定，原則上不直接對抗第三人。