112 年 國立中正大學法律學系碩士班民商法組《民法》
第 一 題33 分
甲父在民國 (以下同) 110 年某日對其子乙表示，如乙能與交往中之丙結婚，則將甲自己所有之 A 房地贈與乙，以為新婚祝賀與資助。乙感謝甲之贈與並表示同意。其後，乙連續 3 次向丙求婚，均遭拒絕，甲認為乙無法與丙共結連理，於是將 A 房地出賣予丁，並為所有權移轉登記及房地之交付。豈知，今年 1 月乙順利與丙辦理結婚登記，乙主張甲乙間之贈與契約有效，請求甲丁塗銷 A 房地之所有權移轉登記，甲應將之移轉登記予乙，並對乙為交付。試問：本案甲乙間關於 A 房地之贈與契約，其發生效力之時間為何時？又，本於上列事實，乙之請求權有無理由？
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本題主要考點為附條件贈與契約之效力、解除條件與遲延條件之區別，以及第三人異議之訴或塗銷登記之請求權基礎。
一、甲乙間贈與契約之效力發生時間：
本案甲乙間之贈與契約，約定「如乙能與交往中之丙結婚，則將 A 房地贈與乙」。此種約定，係以乙與丙結婚為生效條件。此一條件，並非乙必須在特定時間內結婚，而是乙是否能與丙結婚，具有不確定性。因此，此一條件屬於「附生效之條件」，而非「附解除之條件」。
然而，題目中提到「其後，乙連續 3 次向丙求婚，均遭拒絕」，此表示乙與丙結婚之可能性降低，但並未完全排除。嗣後，「今年 1 月乙順利與丙辦理結婚登記」，此表示條件已經成就。
關於附生效條件之法律行為，其效力之發生，係於條件成就時。因此，甲乙間之贈與契約，於乙與丙結婚時（今年 1 月）發生效力。
二、乙之請求權有無理由：
乙之請求權，係請求甲丁塗銷 A 房地之所有權移轉登記，並將 A 房地移轉登記予乙，且對乙為交付。此請求權基礎，應係建立在甲乙間之贈與契約有效且已發生效力之上。
- 贈與契約之性質與效力：
甲乙間之贈與契約，係附有「乙與丙結婚」生效條件之贈與。此一條件於今年 1 月成就，故贈與契約自今年 1 月起發生效力。
第 二 題33 分
甲將某公寓大廈的一樓出租予好友乙,約定:「每月租金為新臺幣4萬元(為市場租金行情的8折友情價),管理費及水電費用則由承租人負擔,租期自2021年1月1日起至2021年12月31日止,為期1年,租金預付,期滿不續租。」1年期滿後,乙以其屋內機器遭其債權人假扣押並交付乙保管、無法另尋他處放置為由,拒不搬遷,但也不再支付租金及管理費和水電費,甚至允許丙將該屋充當詐騙的電信機房,並從中抽成,抽成獲利達新臺幣100萬元。後來,甲乙雙方於2022年2月1日簽訂切結書,載明:「乙預計於2022年4月起陸續安排機具施工將機器設備等移除,需拆窗戶一扇及部分外牆,乙承諾會回復原狀。」然乙直到2022年6月底才清空搬離,卻未將窗牆回復原狀,且遺留丙的電信設備,但甲誤認為該設備是乙的而主張有留置權。另外,甲因該公寓大廈管理委員會的管理費催繳通知及擔心被斷水斷電,而先行將該6個月的費用予以墊付。試問:甲就上開6個月之租金、管理費、水電費用、窗牆修繕費用,以及抽成獲利,主張乙應該返還,並就遺留之電信設備主張留置權,是否有理由?
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本題主要考點為租賃契約終止後之返還義務、不當得利、侵權行為損害賠償、違約責任，以及動產留置權之要件。
一、甲主張乙應該返還之部分：
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租金與管理費、水電費用 (2021 年 1 月至 12 月)：
租賃契約約定租期至 2021 年 12 月 31 日止，且租金已預付，期滿不續租。因此，2021 年 1 月至 12 月之租金及管理費、水電費，已依契約約定支付完畢。甲不得再向乙請求。 -
租金與管理費、水電費用 (2022 年 1 月至 6 月)：
租賃契約於 2021 年 12 月 31 日終止，但乙拒不搬遷，並繼續使用該房屋。此時，乙已構成不當得利。
依民法第 179 條規定，受有利益，而無法律上之原因，致他人受損害者，應返還其利益。乙繼續使用房屋，而未支付租金，此構成不當得利。甲得向乙請求相當於租金之利益。
此外，租賃契約約定管理費及水電費用由承租人負擔，乙雖未支付，但甲已先行墊付，此部分甲得依不當得利或侵權行為之規定，向乙請求返還。
本題中，甲先行墊付了 6 個月之管理費，而乙並未支付，此部分甲得向乙請求。 -
窗牆修繕費用：
依切結書內容，乙承諾會回復原狀，並需移除機器設備，需拆窗戶一扇及部分外牆。乙於 2022 年 6 月搬離，但未將窗牆回復原狀。甲先行墊付修繕費用。
此部分，乙對甲負有回復原狀之義務（契約義務）。乙未履行該義務，致甲遭受損害（墊付修繕費用），甲得依債務不履行（民法第 227 條準用第 231 條）或侵權行為（民法第 184 條）向乙請求損害賠償。 -
抽成獲利 (100 萬元)：
乙允許丙將該屋充當詐騙的電信機房，並從中抽成獲利 100 萬元。此獲利係乙利用該房屋進行非法活動所取得之利益。
甲得主張乙構成不當得利，請求返還此 100 萬元。因為乙利用甲之房屋從事非法活動，並獲取利益，此利益應歸屬於房屋之所有人甲。
二、甲主張乙遺留之電信設備主張留置權，是否有理由？
- 動產留置權之要件：
民法第 928 條規定，動產質權人，就質物之賣得價金，有優先受清償之權。但此處非質權，而是留置權。
民法第 445 條規定，依舊法，對於他人之動產，因減省其動產之費用，或為其動產之必要費用，而其動產占有於自己之手者，得就該動產之賣得價金，有優先受償之權。
而依現行民法第 928-3 條，則規定「占有人，對於他人之動產，因減省其動產之費用，或為其動產之必要費用，而其動產占有於自己之手者，得就該動產之賣得價金，有優先受償之權。」此條文雖非直接規定留置權，但其意旨與傳統留置權相似。
第 三 題
甲為系爭大廈的公寓大廈管理委員會,乙為區分所有權人。系爭大廈外牆的所有權登記為所在位置的區分所有權人的專有部分。嗣後系爭大廈老舊,經區分所有權人會議決議推動外牆修繕事宜,並作成依各戶立面實作面積分攤外牆立面磁磚的更新費用及調漲管理費的決議。乙主張外牆為維持系爭大廈安全及外觀的必要構造,應屬全體區分所有權人共有,該決議應為無效。甲主張系爭大廈辦理所有權第一次登記時,外牆登記即為所在位置的區分所有權人之專有部分,不因嗣後制定之公寓大廈管理條例而溯及變更成為系爭大樓之共有部分,系爭規約條款僅確認系爭大廈之外牆屬各區分所有權人專有之事實,自非無效。系爭決議已合法送達予各區分所有權人,並經公告,就調漲管理費部分,區分所有權人均如數繳納,可見系爭決議屬依法作成。是以外牆屬各區分所有權人之專有部分,系爭決議及系爭管委會決議就修繕費用分擔部分,均為有效。請問:
(一)專有部分的意義?(10%)
(二)公寓大廈的外牆為專有部分或共有部分?(10%)
(三)專有部分與登記的關係為何?(14%)
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本題主要考點為公寓大廈管理條例中關於專有部分與共有部分之定義、區分所有建物之共有部分性質，以及登記與權利之關係。
一、專有部分的意義：
依公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款之定義，專有部分係指公寓大廈建築設備及其附屬設施設置之使用，歸屬於各區分所有權人所擁有者。具體而言，專有部分係指公寓大廈內，除公共設施外，屬於每一區分所有權人單獨所有之空間。例如，住戶的樓地板、牆壁（非共用牆）、天花板、陽臺等。
二、公寓大廈的外牆為專有部分或共有部分：
依公寓大廈管理條例第 4 條第 1 項規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應將其區分為數個獨立之使用單元，為「專有部分」；其餘部分則為「共用部分」。
依同條第 2 項規定，共用部分，指公寓大廈之共同走廊、樓梯間、屋頂、地下室、內空，以及其他無獨立使用功能之部分。
又同條第 3 項規定，公寓大廈之附屬設施設置，如管理室、集會所、運動設施設置等，其使用，亦歸屬於全體區分所有權人者，為「共用部分」。
此外，同條第 4 項規定，專有部分不得違反法令之規定。
同條第 5 項規定，公寓大廈之附屬設施設置，除依前項規定為區分外，其使用，亦歸屬於全體區分所有權人者，為「共用部分」。
本案中，系爭大廈外牆之所有權登記為所在位置之區分所有權人專有部分。然而，公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項已明文規定，公寓大廈之「共用部分」包含「其他無獨立使用功能之部分」。外牆，從其性質而言，通常具有維護建築物結構安全、防風雨、隔熱、美觀等功能，並非單獨一戶所能獨立使用並排除他人使用之部分，而是與整棟建築物之安全及外觀息息相關。因此，外牆原則上應屬「共用部分」。
縱使系爭大廈於第一次登記時，將外牆登記為專有部分，但依公寓大廈管理條例第 4 條第 1 項第 4 款規定，專有部分不得違反法令之規定。公寓大廈管理條例之制定，具有公益性，對於區分所有建物之共用部分之認定，具有強制性。因此，若外牆之性質上應屬共用部分，則即便登記為專有部分，該登記亦可能有瑕疵，或應依後法（公寓大廈管理條例）之規定，認定其為共用部分。